關(guān)于城市危舊小區改造工作的調研報告范文
關(guān)于城市危舊小區改造工作的調研報告范文
危舊小區改造是關(guān)系廣大群眾切身利益的“民心工程”，是建設現代化濱湖大城市的重要組成部分。近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，我市危舊小區改造的呼聲依然很強烈。為此市政協(xié)主席會(huì )議決定由余成培、李曉梅副主席牽頭，市政協(xié)聯(lián)合瑤海區政協(xié)組織部分委員，在去年調研的基礎上，繼續圍繞我市危舊小區改造開(kāi)展調研。市和區政協(xié)調研組聽(tīng)取了市建委、瑤海區政府的情況通報，召開(kāi)了四個(gè)城區危舊房改造辦公室負責人座談會(huì )、危舊房改造工程在建項目單位負責人座談會(huì )，實(shí)地考察了瑤海區危舊房改造工程，調研組經(jīng)過(guò)研討，形成以下調研報告。
一、我市危舊小區改造工作的基本情況
近年來(lái)，在市委、市政府的重視下，各區和有關(guān)部門(mén)的共同努力，全市已實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米，近8000戶(hù)居民住房條件得到了改善。從近幾年危舊小區改造的實(shí)施情況來(lái)看，取得了一定成效，但總體狀況仍不容樂(lè )觀(guān)。據20xx年四個(gè)城區調研摸底，全市待改造危舊小區共214處，需拆除房屋建筑面積376.7萬(wàn)平方米，拆遷戶(hù)5.75萬(wàn)戶(hù)，涉及人口18.9萬(wàn)人。扣除中央駐肥單位和省屬單位項目，市屬待改造危舊小區仍有155處，需拆除房屋建筑面積301萬(wàn)平方米，拆遷戶(hù)4.7萬(wàn)戶(hù)，涉及人口15.83萬(wàn)人。我市的危舊小區，主要分布在老城區、工廠(chǎng)區和城郊結合部，房屋破舊且不成套，戶(hù)均居住面積狹小且各類(lèi)設施陳舊不全，居住環(huán)境差且安全隱患重，與現代化濱湖城市建設的要求不相符合，與全市跨越式發(fā)展的形勢不相適應。
造成我市存在較多危舊小區和眾多危舊房屋的原因：我市國有集體老企業(yè)于50年代、60年代建造的職工生活區，由于使用年限長(cháng)、建造標準低、長(cháng)期失修，基本上已成為危舊房；相當一部分直管公房，使用年限較長(cháng)且多年失修，也成為危舊房；城市經(jīng)多年擴張以及進(jìn)行區劃調整，市區面積不斷擴大，一部分鄉鎮劃入市區，危舊房較多的“城中村”與城市老舊生活小區混雜一起；有一些危舊房是歷年積累的棚戶(hù)區。
我市危舊小區改造工作主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段：一是20xx年以前，出臺了相關(guān)政策，通過(guò)項目合作、集資、招標、招商等多種方式，推動(dòng)了無(wú)為路生活小區、自行車(chē)二廠(chǎng)生活區、鋼鐵新村、巢三付、航運南村、東區“八百戶(hù)”等危舊小區的改造，實(shí)施改造危舊房屋建筑面積約70萬(wàn)平方米。二是20xx年以來(lái)，市政府出臺了合政[20xx]50號文件、[20xx]32號文件，進(jìn)一步推進(jìn)危舊小區改造工作，全市共有27個(gè)項目通過(guò)向社會(huì )招標（公示）的運作方式落實(shí)了開(kāi)發(fā)建設單位，占地1106畝，房屋建筑面積約69萬(wàn)平方米，涉及居民住戶(hù)約9215戶(hù)。目前有9個(gè)項目已開(kāi)工建設，有12個(gè)項目已動(dòng)遷或辦結拆遷手續，還有6個(gè)項目正在辦理規劃方案的調整及用地和拆遷手續。
二、影響我市危舊房改造工作的主要問(wèn)題
雖然我市危改工作取得了一定成績(jì)，但仍有一些問(wèn)題影響著(zhù)危改工作的推進(jìn)。
（一）認識問(wèn)題
一是參與指導和推動(dòng)危改工作的眾多政府部門(mén)，對危改工作的重要性、迫切性和艱巨性的認識參差不齊。二是改造范圍內房屋產(chǎn)權人認識差異大，多數產(chǎn)權人在滿(mǎn)足其合理補償要求的前提下，能夠理解和支持危改工作，但也有少數產(chǎn)權人認為“開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)，不要白不要”，以不愿改造為由或提出過(guò)高附加條件，致使危改項目遲遲不能動(dòng)遷。
（二）體制問(wèn)題
近年來(lái)，我市的危舊小區改造分別由各區政府、市工投公司及市房產(chǎn)局三方分頭實(shí)施，由于缺少市級強有力的組織領(lǐng)導機構和工作協(xié)調機制，三方實(shí)施主體在政策和規劃的相互統一、資金和安置用地的切實(shí)保障等方面，協(xié)調難度很大，不利于危舊小區的成片改造、城市總體規劃的實(shí)施以及舊城改造目標的實(shí)現，負面作用直接影響危改工作的推進(jìn)。
（三）政策問(wèn)題
一是合政[20xx]50號文件規定危改項目享受九項優(yōu)惠政策，在實(shí)際運作中或是與其他現行政策有所抵觸、或是有關(guān)部門(mén)認識不統一，存在難落實(shí)或不能落實(shí)的情況。據座談會(huì )上開(kāi)發(fā)建設單位反映，政策兌現手續繁瑣且時(shí)間長(cháng)，尤其是土地出讓金先征后返政策的落實(shí)，由于種種原因遲遲未能兌現。二是按照原地安置要求，多數危改小區實(shí)施改造，只有在較高的容積率下才能自求平衡，但又面臨日照要求（2小時(shí)日照）、車(chē)位要求（1:1配置）與容積率之間難以調和的矛盾。三是現行拆遷貨幣化補償標準較低，給拆遷工作帶來(lái)較大難度。近兩年瑤海區住房拆遷貨幣化補償，均價(jià)高于2700元/每平方米，商業(yè)用房拆遷貨幣化補償均價(jià)在7000元至8000元之間/每平方米，都高于現行政策規定的補償標準。
（四）拆遷問(wèn)題
一是危改項目采取的是現狀招標、毛地供應方式，拆遷工作由開(kāi)發(fā)建設單位承擔，拆遷過(guò)程中不可預見(jiàn)因素較多，投資風(fēng)險較大，開(kāi)發(fā)建設單位參與危改的積極性不高。二是多數危舊小區原先建筑密度高、戶(hù)均居住面積小、每戶(hù)人口多、房屋產(chǎn)權復雜，住戶(hù)、產(chǎn)權人以及產(chǎn)權單位對安置補償的要求不盡統一，違章建筑和搭蓋很難按照現行規定無(wú)償拆除，安置補償矛盾非常突出。由于開(kāi)發(fā)建設單位和被拆遷方的利益難以取得一致，拆遷阻力較大，勢必加大危改成本、延長(cháng)改造周期。三是拆遷與土地審批手續在辦理程序上存在相互制肘問(wèn)題，一些已落實(shí)開(kāi)發(fā)建設單位的項目因拆遷問(wèn)題處于停滯狀態(tài)。
（五）用地問(wèn)題
一是有的危舊小區內夾雜已經(jīng)撤隊轉戶(hù)的零星土地，按照現行政策規定需要報批征用，使得項目不能及時(shí)動(dòng)工。二是對于原地安置項目，存在著(zhù)用地范圍內出讓與劃撥土地的分割問(wèn)題。三是對被拆遷戶(hù)原房屋性質(zhì)為商品住房的，在安置時(shí)按照劃撥用地安置，不盡合理，極易引發(fā)矛盾。
三、幾點(diǎn)建議
近期，市委、市政府高度重視危改工作，多次召開(kāi)會(huì )議專(zhuān)題研究危舊小區改造問(wèn)題；市第八次黨，代會(huì )提出了在“十一五”期間危舊小區改造基本結束的總體要求；市委、市政府主要領(lǐng)導多次親臨危舊小區現場(chǎng)實(shí)地考察調研，有關(guān)領(lǐng)導率隊赴沈陽(yáng)、撫順、長(cháng)春、成都等地考察危改工作；成立了由市委書(shū)記任組長(cháng)、市長(cháng)任副組長(cháng)、四個(gè)城市區和市直相關(guān)部門(mén)主要領(lǐng)導為成員的市危舊小區改造領(lǐng)導小組；按照市委、市政府的部署要求，各區政府對轄區內危舊小區進(jìn)行了新一輪調查摸底，市規劃部門(mén)編制了專(zhuān)項概念性規劃，市建委完成了對全市危舊小區改造項目進(jìn)行整合、打捆、經(jīng)濟分析及異地安置點(diǎn)選擇等工作；市建委代擬的《關(guān)于進(jìn)一步加強危舊小區改造工作的意見(jiàn)》和《合肥市危舊小區改造實(shí)施方案》，已經(jīng)市危改專(zhuān)題會(huì )議原則同意，修改完善后將予以實(shí)施。即將實(shí)施的《意見(jiàn)》，對危舊小區進(jìn)行了界定，提出了“六個(gè)統一”的具體做法，對實(shí)施主體、責任主體、資金籌措、安置用地保障、政策措施、組織領(lǐng)導和協(xié)調機制等重要問(wèn)題予以明確；《實(shí)施方案》提出了具體計劃安排，明確了操作程序、安置用房建設標準及資金籌措方式等。較之以往的政策，《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》更全面、更有針對性且具有操作性，必將有力地推動(dòng)我市的危舊小區改造。為使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推動(dòng)危改工作，調研組經(jīng)過(guò)討論，提出以下幾點(diǎn)建議：
1、盡快完善城市拆遷安置政策法規。拆遷安置是危改工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，為了切實(shí)維護被拆遷群眾利益、操作中更多地體現以人為本、更好地堅持依法行政、多方面加強拆遷安置監管工作，建議盡快出臺《合肥市危舊小區改造土地轉拍賣(mài)管理辦法》、《合肥市危舊小區改造房屋拆遷糾紛仲裁程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷安置方案聽(tīng)證程序》、《合肥市危舊小區改造拆遷房屋評估辦法》、《合肥市危舊小區改造行政強制執行程序》等地方性政策法規，以配合《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》更好更快地推動(dòng)全市的危改工作。建議在瑤海區和廬陽(yáng)區先行試點(diǎn)，取得成熟經(jīng)驗再全市推廣。
2、切實(shí)保證危改政策的統一和連續。已落實(shí)在建的27個(gè)危改項目作為我市危改工作的一部分，市里應給予足夠的重視和關(guān)心，推動(dòng)項目盡快建成；市里承諾的優(yōu)惠政策，應加大落實(shí)力度。凡政府部門(mén)直接推動(dòng)、參與操作的危改項目，應注重與《意見(jiàn)》和《實(shí)施方案》規定政策的銜接和統一，否則不利于危改工作的推進(jìn)，很難說(shuō)服被拆遷群眾按照《實(shí)施方案》開(kāi)展動(dòng)遷。與危改小區聯(lián)為一體，且有條件實(shí)行一并改造的“城中村”，可納入危改工作計劃，按照統一政策實(shí)施改造。
3、危改拆遷安置方式以異地安置和貨幣化補償為主，輔以原地安置。一是實(shí)行異地安置可適當加大安置系數。為鼓勵被拆遷群眾選擇異地安置，可適當加大拆遷異地安置系數。有關(guān)部門(mén)在群眾中深入調研之后，認真加以測算，根據不同區域提出相應安置系數，對被拆遷群眾應具有相當的吸引力，讓被拆遷群眾感到選擇異地安置在經(jīng)濟上更合算。二是實(shí)行貨幣化補償可按照評估價(jià)標準。如拆遷戶(hù)不愿意到安置點(diǎn)，則由相關(guān)單位委托中介機構對拆遷戶(hù)的合法房屋進(jìn)行評估，評估價(jià)參照同等地區的商品房（或二手房?jì)r(jià)格），按評估價(jià)向拆遷戶(hù)支付貨幣補償款，拆遷戶(hù)自行購房。三是在尊重多數群眾意愿和征求各方面意見(jiàn)的情況下，也可對有條件的危改小區實(shí)行原地安置。
4、危改拆遷安置應更注重戶(hù)均最小保障面積。目前我市國有土地私房拆遷安置實(shí)行“拆一還一”和人均最低保障面積（15㎡）政策。在實(shí)際拆遷中，不少拆遷戶(hù)掛戶(hù)人口過(guò)多，存在明顯弊端。實(shí)行戶(hù)均最低保障面積政策，將有利于解決困擾拆遷的人口難題。如拆遷戶(hù)常住人口確實(shí)過(guò)多，可單獨張榜公示，經(jīng)確認無(wú)誤，作為例外參照人均最低保障面積進(jìn)行安置（或參照人均最低保障面積進(jìn)行計算，超出戶(hù)均最低保障面積部分執行廉租房政策）。
5、異地安置小區要高標準完善配套設施。要加快編制統一異地安置小區的詳細規劃，對小區建筑布局、建筑容積率、市政配套方案、交通組織、生活配套設施、綠化建設、中小學(xué)分布、產(chǎn)業(yè)設施布局等制定詳細規劃，并及時(shí)向社會(huì )公布，既廣泛征求意見(jiàn)，又廣為宣傳危改工作。在實(shí)際建設中，不僅要提供質(zhì)量?jì)?yōu)于商品房的拆遷安置房，還要高標準完善統一安置小區的市政基礎設施、生活配套設施以及優(yōu)化配置教育資源、完善周邊產(chǎn)業(yè)設施、解決好交通問(wèn)題，吸引被拆遷群眾選擇異地安置、安心異地安置，使被拆遷群眾真正享受到異地安置在工作、生活、學(xué)習等諸多方面的便利。
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