生態(tài)園項目建設可行性分析報告
生態(tài)園項目建設可行性分析報告
一、總論
1、項目背景
位于北部，河下游。307省道、新河橫貫境內，河、205國道、正在建設中的新（沂）長(cháng)（興）鐵路穿越南北，縣城居其中央，扼南北之樞紐，控東西之咽喉。全縣土地平衍，屬黃淮平原，成陸較早。地形稍西高東低，略成傾斜，地面高程5米左右。全境氣候溫和，四季分明，日照充足，雨量豐沛。
夏商時(shí)屬徐州，周時(shí)屬青州，春秋末期為魯國南境，戰國時(shí)屬楚國，秦初屬薛郡，后屬郯。西漢置厚丘縣，隸屬東海郡，立陰平、建陵兩侯國。三國時(shí)立東海國，領(lǐng)厚丘、陰平、建陵等11縣。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄賁，另置僮縣。梁武帝天監五年，廢僮縣，置僮陽(yáng)郡。東魏孝靜帝武定七年（549）改僮陽(yáng)郡為郡。北周建德七年（578）始定縣名。民國29年秋，中共淮海地委對境內區劃作了較大調整，分設泗沭縣 抗 日 民主政府、潼陽(yáng)縣 抗 日民主政府、東海縣 抗 日民主政府、灌云縣 抗 日民主政府，隸屬淮海區專(zhuān)員公署；1949年5月，撤銷(xiāo)東海、潼陽(yáng)、泗沭縣，原轄區劃歸縣，宿遷部分轄區劃給，隸屬淮陰行政專(zhuān)員公署。1983年實(shí)行市管縣，屬淮陰市。1996年8月蘇北區劃調整，屬新設地級宿遷市。
縣具有悠久的歷史，且是古城封邑所在，自是留有較多的歷史古跡和文化遺產(chǎn)。如新石器時(shí)代的臧墩和六朝墓葬，西周時(shí)的孟墩、殷墩，前漢時(shí)的厚邱、陰平方城遺址，宋朝大科學(xué)家沈括留下的治水功業(yè)與誕生地有關(guān)的溝、廟、九龍口、霸王橋等；明代抗倭將領(lǐng)劉綎筑的營(yíng)壘，清代性靈派詩(shī)人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遙廳。其中有的經(jīng)過(guò)裝飾點(diǎn)綴，益發(fā)異采，有的被列入國家保護文物。這些歷史文化遺存，常使人引為自豪。古為紛爭之地，近為革命老區之一。北宋時(shí)宋江義軍活動(dòng)于海、沭一帶，南宋時(shí)韓世忠在此抗金。清順治年間，以榆園山為首的農民義軍，奮起反抗清庭統治。民主革命時(shí)期，老一輩革命家陳毅、黃克誠、張愛(ài)萍、李一氓等同志，皆在這里領(lǐng)導過(guò)革命斗爭。在大地上涌現了許多英雄人物和文化名人（如著(zhù)名作家白夜、攝影大師吳印咸、“活紅娘”宋長(cháng)榮等）。
但是由于歷史原因和自然條件的影響，享譽(yù)中外故里、歷史名勝沒(méi)有得到有效開(kāi)發(fā)，境內既無(wú)可供停車(chē)、餐飲、休閑、娛樂(lè )的大型場(chǎng)所，又無(wú)任何大型標志性建筑，嚴重影響了旅游觀(guān)光和歷史文化的發(fā)揮，給乃至宿遷的旅游造成了一定的負面影響。
基于上述，本項目擬依托的一些歷史名勝，按照“保護歷史文化遺產(chǎn)，開(kāi)發(fā)歷史名勝資源，創(chuàng )建人文生態(tài)環(huán)境”的原則，建設與歷史配套的高品位服務(wù)設施，實(shí)施生態(tài)園項目旅游開(kāi)發(fā)，提升旅游品質(zhì)和城市形象，打造的新興旅游品牌。
2、項目建設有利條件
①縣區位獨特。位于蘇、魯、皖三省和徐州、淮安、連云港三市大小三角中心，處在徐連經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶和沿運河經(jīng)濟帶的中心地段，是徐、連、淮、宿四市結合部。縣城距南京只有260公里，距宿遷只有55公里，距臨沂只有140公里，交通發(fā)達，新長(cháng)鐵路、京滬高速公路、205國道和324、326、245省道穿境而過(guò)。京滬高速公路向北6小時(shí)可直達全國政治文化中心北京，向南4小時(shí)可直達全國經(jīng)濟中心、國際大都市上海。
②縣資源豐富。花木生產(chǎn)名揚天下，到底，全縣花木總面積達31萬(wàn)畝，花卉苗木及盆景3000余種，產(chǎn)品遠銷(xiāo)包括臺灣省在內的全國各地，項羽隨征夫人的故里--顏集鎮被中國花卉協(xié)會(huì )評為全國首批“中國花木之鄉”。
③縣環(huán)境宜人。連接周邊縣、市，縣、鄉、村路網(wǎng)配套完善。到底，全縣新建樓房面積419.6萬(wàn)平方米，城區基礎設施配套面積擴大到51平方公里，城區樓房林立，河清柳綠，碧草依依，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人。
④縣市場(chǎng)繁榮。縣市場(chǎng)潛力巨大，是蘇魯交界地區重要的商品集散地，是京滬高速公路經(jīng)濟帶江蘇省的北大門(mén)，全縣176萬(wàn)人口本身就是一個(gè)較大的消費市場(chǎng)，全縣已基本形成了以縣城為中心，以鄉鎮為依托，以批發(fā)市場(chǎng)為骨干，以中心集貿市場(chǎng)為基礎的多門(mén)類(lèi)、多層次、多種經(jīng)濟形式和運行方式的完善的市場(chǎng)體系。由國際汽摩配城、浙江商城、花木大世界等組成的、計劃總投資40多億元、總建筑面積400多萬(wàn)平方米的“一心多點(diǎn)”大商貿、大物流格局初步形成。
二、項目區現狀
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長(cháng)途汽車(chē)站。生態(tài)園景區內均無(wú)可供停車(chē)、餐飲、休閑、娛樂(lè )的場(chǎng)所，嚴重影響了旅游觀(guān)光和進(jìn)出東大門(mén)的通暢。
三、市場(chǎng)分析
現有城市人口30萬(wàn)余人，由于城市建設的發(fā)展，已顯園林城市的雛形，順利通過(guò)國家級生態(tài)區評選，城市的吸納能力日益增強，周邊縣市的成功人士都在置業(yè)興業(yè)。物產(chǎn)豐富，物價(jià)低，人民安居樂(lè )業(yè)，市民旅游休閑的支出在消費中占有一定比例。加之交通區位優(yōu)勢，外地游客云集，年過(guò)境人數達150萬(wàn)人次以上。
本項目位于臺州路與迎賓大道交匯處，南有即將竣工的政府行政中心，北依縣長(cháng)途汽車(chē)站。乘出租車(chē)由城區至景區僅5元人民幣。是城市園林綠地的重要組成部分。項目的建成十分便利廣大群眾及國內外游客的休閑旅游。同時(shí)，本項目將提升生態(tài)園的旅游價(jià)值，將生態(tài)園與公園和花鄉旅游有機結合起來(lái)，形成一條黃金旅游線(xiàn)路。除外地游客趨增外，本地群眾休閑主要在城區公園和街頭廣場(chǎng)。但公園由于面積小，功能不配套，接待能力有限；而街頭廣場(chǎng)由于距城近而周邊環(huán)境太嘈雜，無(wú)法吸引更多的游客。故本項目的建成，將吸引眾多的游客。
在本項目市場(chǎng)前景，按目前實(shí)際，可保證年接待游客30萬(wàn)人次。隨著(zhù)景區休閑度假設施的完善，年接待游客可達50萬(wàn)人次。除此之外，項目將建賓館及產(chǎn)權式度假村，通過(guò)產(chǎn)權轉移，增加投資回報。并可以接待會(huì )議、展覽、休閑關(guān)系等固定客戶(hù)。因此，本項目將有十分廣闊的發(fā)展空間。
四、項目設計方案
項目占地21萬(wàn)平方米(312畝)，位于迎賓大道南側，與政府行政中心連成一個(gè)整體。項目建設內容著(zhù)重先解決生態(tài)園交通通暢和景區游客的停車(chē)、餐飲、娛樂(lè )、休閑、商貿服務(wù)于一體的配套服務(wù)功能和基礎設施建設。主要分為旅游服務(wù)區、假山風(fēng)景區、大型廣場(chǎng)功能區、休閑度假區。具體開(kāi)發(fā)設想為：公園的設計是為的建造一個(gè)體現“故里、花鄉”城市內涵的綜合性公園。
在設計上突出“以綠為骨，以水為媒，以人為本”的理念，景點(diǎn)布置上要求“源于自然，高于自然”。設計模擬自然界中的州、嶼、堤、河、山、谷等現象，并形成了以植物造景為主的生態(tài)、園林景觀(guān)。在植物配置上，注重植物多樣性的應用，使苗木品種繁多，既有鄉土樹(shù)種，如杏樹(shù)、椿樹(shù)、榆樹(shù)、槐樹(shù)、茶樹(shù)等；又有可以生長(cháng)的南方樹(shù)種，如香樟、櫸樹(shù)、深山含笑、山茶等品種；同時(shí)水生植物的運用也開(kāi)辟了的水面無(wú)花的先河，設計了荷花、蓮藕、昌蒲、水蔥等水生花卉。
相關(guān)配套設施：
①道路。
景區內公路及土建30000平方米。
②園林小品及綠化。
按中國園林建設的構思，追求的是一種建筑結合山水，充滿(mǎn)詩(shī)情畫(huà)意的意境。
③水系建設。“聽(tīng)泉清心、撫松益壽”，觸景生情而構成無(wú)限優(yōu)美和諧、舒適恬靜的生態(tài)園林環(huán)境。造園要素中，水是不可缺少的一面，古代詩(shī)人常將園中水系，比作經(jīng)絡(luò )，所謂“山得水則活，水得山則媚”，因此在主區構圖中，必須利用人工解決塑造水源，以滿(mǎn)足綠化及人居環(huán)境的需求和空氣環(huán)境的調節作用。按照園林藝術(shù)手法，以動(dòng)、靜態(tài)的方式處理水景，在休閑度假區，文化長(cháng)廊區，建池、設潭、筑溪，疊山理水，融以噴泉、瀑布點(diǎn)綴。
五、項目組織管理
1、項目成立項目籌備辦公室，負責規劃、設計的落實(shí)，以及工程建設、工程發(fā)包、監測評價(jià)、竣工驗收等工作的銜接和落實(shí)。項目建成后，成立辦公室、經(jīng)營(yíng)部、餐飲部、開(kāi)發(fā)部、保安部、物管部等部門(mén)，按照職能及現代企業(yè)管理制度定編定員。
2、勞動(dòng)定員
本項目設管理人員15人，服務(wù)人員10名，共計24人。
3、勞動(dòng)力素質(zhì)
除主要負責人由公司董事會(huì )委任外，其他人員全部面向社會(huì )，根據崗位和工作職能從人才市場(chǎng)招聘。所有人員均需具備相當的文化程度和技術(shù)等級。
4、項目實(shí)施的管理、督促、檢查、驗收，由董事會(huì )及公司根據情況明確各級職責。
六、項目進(jìn)度安排
本項目開(kāi)工時(shí)間4月1日，9月25日完成。
七、投資估算和資金籌集
1、投資估算項目需征地208000平方米（312畝），總投資1800萬(wàn)元。
2、資金籌措計劃自籌1700萬(wàn)元，申請項目資金100萬(wàn)元。總投資為1800萬(wàn)元。
八、項目評價(jià)
第一，提升了生態(tài)園的旅游價(jià)值。故里旅游資源的價(jià)值未得到開(kāi)發(fā)，通過(guò)該項目實(shí)施開(kāi)發(fā)，游客的接待量可提高10倍，同時(shí)還可帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。
第二，將旅游產(chǎn)業(yè)形成了有機結合。游客來(lái)到地區旅游，將生態(tài)園、新河花卉盆景園、顏集花木基地連成一條旅游線(xiàn)路，能有效促進(jìn)整體的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
第三，有利于文化的挖掘。該項目開(kāi)發(fā)后，可以深層次開(kāi)發(fā)系列文化。
第四，有利于安置農村貧困人員，解決勞動(dòng)就業(yè)。
一則通過(guò)項目的建設，對256戶(hù)貧困農民進(jìn)行搬遷，可以就近安置務(wù)工。二則帶動(dòng)的就業(yè)，既可以促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，又可以保護自然環(huán)境，提高了城市品味和旅游品牌。
九、風(fēng)險性分析
本項目因屬旅游業(yè)項目，不確定因素較多，所以經(jīng)濟分析不能十分精確。據中國區城經(jīng)濟發(fā)展研討會(huì )眾多專(zhuān)家、學(xué)者論證，一致認為“風(fēng)景園林投資大、回收期長(cháng)、但無(wú)風(fēng)險”，因此，項目在投資回報上若僅以旅游服務(wù)為主，就不可能在短時(shí)期內回收投資。故本項目在進(jìn)行項目設計時(shí)，充分考慮了項目的區位優(yōu)勢，擬在生態(tài)園附近進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，作為賓館和產(chǎn)權式度假區，可以向成功人士租售。由于目前國家對別墅和城市建設作了若干限制，因此在城區不可能出現別墅樓盤(pán)。因此，本項目利用山水、園林及自然風(fēng)光的配套和成本優(yōu)勢，可以將別墅進(jìn)行市場(chǎng)化運作，吸引成功人士前來(lái)居家。僅以此業(yè)務(wù)就可以在短時(shí)間內回收投資。此外，通過(guò)與生態(tài)園管理所協(xié)商，將本項目引來(lái)的游客門(mén)票提成，也可以增加營(yíng)業(yè)收入，降低項目成本和風(fēng)險。
十、結論與建議
本項目雖投資大，回收期長(cháng)，但無(wú)風(fēng)險，同時(shí)有非常廣闊的利潤空間。是一個(gè)長(cháng)效項目。對經(jīng)濟社會(huì )和文化挖掘有著(zhù)重要促進(jìn)作用。項目可行。建議項目實(shí)施單位要加強宣傳，提高項目知名度，科學(xué)管理，多方取利，盡最大可能收回投資。同時(shí)加強招商引資工作，解決項目資金瓶頸問(wèn)題，一次性打造出品牌，盡早取得良好的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益。
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