（優(yōu)選）物業(yè)管理條例15篇

物業(yè)管理條例1

　　總則

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條

　　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條

　　本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務機構管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務機構管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務機構對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　第四條

　　市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關工作。

　　第五條

　　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權益，促進行業(yè)建設和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

　　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。

　　第七條

　　同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

　　（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的；

　　（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第九條

　　首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條

　　籌備組應當按照有關規(guī)定履行相關職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十一條

　　業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第十二條

　　業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡等征求意見的形式召開。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。

　　業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條

　　業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

　　第十四條

　　業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條

　　本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第十七條

　　業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時進行約定。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

　　第十九條

　　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責；

　　（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

　　（三）侵害業(yè)主共同利益；

　　（四）不履行業(yè)主義務；

　　（五）利用委員資格謀取私利；

　　（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

　　（七）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

　　第二十條

　　業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　前期物業(yè)管理

　　第二十一條

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條

　　分期開發(fā)建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條

　　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證和建設項目規(guī)劃設計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

　　區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條

　　建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條

　　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查。

　　在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

　　第二十六條

　　建設單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。

　　第二十七條

　　建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第二十八條

　　建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

　　建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料的同時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

　　物業(yè)服務管理

　　第二十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

　　非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十條

　　物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制。

　　物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術人員應當按照規(guī)定取得相應的技術職稱證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十一條

　　業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條

　　業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　前期物業(yè)管理

　　第三十三條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

　　（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；

　　（三）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；

　　（五）向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的.物業(yè)服務收費實行政府指導價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。具體收費標準，由當事人根據(jù)政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調(diào)整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十六條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第三十七條

　　物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

　　第三十九條

　　原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

　　（一）預收的物業(yè)服務費用；

　　（二）全部物業(yè)檔案資料；

　　（三）物業(yè)管理用房、共用設施設備用房；

　　（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。

　　業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條

　　物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

　　第四十一條

　　未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實行社區(qū)物業(yè)服務機構管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務機構由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立。

　　市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務機構給予適當補貼。

　　第四十二條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

　　第四十三條

　　社區(qū)物業(yè)服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條

　　經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　自行管理的物業(yè)服務內(nèi)容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

　　自行管理不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十五條

　　業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務機構應當終止服務，并按照規(guī)定辦理相關交接手續(xù)。

　　第四十六條

　　未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

　　第四十七條

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當在管理區(qū)域將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　物業(yè)的使用和維護

　　第四十八條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規(guī)定的；

　　（二）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

　　（四）占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規(guī)定的；

　　（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

　　（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

　　（七）產(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

　　（八）擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十九條

　　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

　　第五十條

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構申報登記。物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條

　　在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條

　　擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關規(guī)定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束后，所發(fā)生費用由相關受益人共同分攤。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規(guī)定予以補足。

　　第五十三條

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從物業(yè)服務費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業(yè)主專有部分、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

　　物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設單位按照規(guī)定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條

　　供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構和業(yè)主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條

　　設置于房屋內(nèi)部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構或者有關管理單位進行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

　　監(jiān)督管理

　　第五十六條

　　市、區(qū)、縣（市）有關行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關事項進行監(jiān)督檢查：

　　（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督；

　　（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督；

　　（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督；

　　（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　　（五）城鄉(xiāng)建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督；

　　（六）價格行政主管部門對物業(yè)服務收費、價格公示等情況進行監(jiān)督；

　　（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督；

　　（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

　　（九）水務行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督；

　　（十）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督；

　　（十一）質(zhì)量技術監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；

　　（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。

　　其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監(jiān)督。

　　第五十七條

　　街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。

　　第五十八條

　　有關行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當對有關行政管理部門的調(diào)查予以配合。

　　第五十九條

　　建立物業(yè)服務企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條

　　實行物業(yè)服務信用保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

　　物業(yè)服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條

　　物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

　　市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

　　法律責任

　　第六十二條

　　物業(yè)行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分；違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條

　　建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（三）對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務合同作為附件的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（五）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條

　　物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　（二）物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（三）非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　（五）未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條

　　違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條

　　違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條

　　單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關行政管理部門根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　附則

　　第六十八條

　　市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

　　第六十九條

　　本條例自二零XX年XX月XX日起施行。

物業(yè)管理條例2

　　第一章 總則

　　第一條：為規(guī)范物業(yè)管理行為，保障業(yè)主權益，維護物業(yè)市場秩序，根據(jù)《物權法》等相關法律規(guī)定，制定本條例。

　　第二條：本條例適用于一切有物業(yè)管理需求的住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、辦公樓宇等場所。

　　第三條：本條例所涉及的物業(yè)管理，是指物業(yè)服務企業(yè)對所承擔的物業(yè)管理責任的履行，包括但不限于房屋、綠化、清潔、安保、設備設施等方面的管理。

　　第四條：物業(yè)服務企業(yè)應在法律、法規(guī)、規(guī)章制度和合同約定的范圍內(nèi)履行管理職責，并承擔由此產(chǎn)生的法律責任。

　　第二章 物業(yè)服務企業(yè)的資格和監(jiān)管

　　第五條：物業(yè)服務企業(yè)應符合國家相關政策和法律法規(guī)規(guī)定，在經(jīng)過工商行政管理部門注冊并取得相應經(jīng)營許可后方可從事物業(yè)管理服務。

　　第六條：物業(yè)服務企業(yè)應有明確的.管理和運作機制，建立完善的質(zhì)量管理體系，制定完備的管理制度，積極開展業(yè)務技術培訓和人員職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)。

　　第七條：物業(yè)服務企業(yè)應當主動向業(yè)主公開相關信息，包括但不限于服務承諾、服務范圍、服務質(zhì)量、收費標準等內(nèi)容。同時，還應當配合政府部門開展監(jiān)督檢查，接受社會監(jiān)督。

　　第八條：若物業(yè)服務企業(yè)違反法律法規(guī)、規(guī)章制度、合同約定等相關規(guī)定，造成業(yè)主和社會公眾損失的，應當承擔相應的法律責任，并對受損業(yè)主給予賠償。

　　第三章 物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容

　　第九條：物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主提供房屋的資料管理、租賃代理等服務，保障業(yè)主權益。

　　第十條：物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主提供公共設施、綠化、道路等維修、養(yǎng)護服務，保證運行正常。

　　第十一條：物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主提供定期的房屋保潔、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔等服務，保證環(huán)境衛(wèi)生。

　　第十二條：物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主提供安全防范、安全消防管理等服務，保障業(yè)主人身財產(chǎn)安全。

　　第十三條：物業(yè)服務企業(yè)應當為業(yè)主提供公共事務咨詢、社區(qū)活動策劃等服務，增進業(yè)主之間的交流和合作。

　　第十四條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定和收費標準，向業(yè)主收取物業(yè)服務費用，并不得擅自提高或降低收費標準。

　　第十五條：物業(yè)服務企業(yè)應當建立與業(yè)主委員會的良好合作關系，接受業(yè)主委員會的建議、意見和監(jiān)督。

　　第四章 物業(yè)管理的責任和義務

　　第十六條：業(yè)主應當遵守《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)，注意對公共設施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生等的保護和改善。

　　第十七條：業(yè)主應當按照約定和規(guī)定的時間和方式交納物業(yè)服務費，并不得拒付或拖欠。

　　第十八條：業(yè)主應當保持對物業(yè)服務企業(yè)工作的合理監(jiān)督和管理，并及時向服務企業(yè)反饋意見、建議和要求。

　　第十九條：物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)合同約定和相關規(guī)定，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務。

　　第二十條：物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格遵守法律法規(guī)，秉承“公開、公正、公平”的經(jīng)營理念，保障業(yè)主權益。

　　第二十一條：物業(yè)服務企業(yè)應當對保潔、消防、安全等方面進行定期培訓和演練，提高服務質(zhì)量和應急能力。

　　第二十二條：物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)定期檢查和維修計劃，及時進行公共設施、維修保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。

　　第二十三條：物業(yè)服務企業(yè)應當建立和健全服務投訴、意見征集和快速處理機制，及時處理業(yè)主的投訴和意見。

　　第五章 執(zhí)法監(jiān)管

　　第二十四條：國家有關部門和單位應當對物業(yè)服務企業(yè)的資格和監(jiān)管進行嚴格管理和監(jiān)督。

　　第二十五條：物業(yè)服務企業(yè)應當在業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立后及時報備，并提交相關資料，接受業(yè)主和有關部門的監(jiān)督和檢查。

　　第二十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主簽訂合同，明確服務范圍、服務內(nèi)容、收費標準等條款。

　　第二十七條：客觀存在的物業(yè)服務糾紛，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主可以協(xié)商解決；協(xié)商未果的，可以向相關部門申請仲裁或訴訟。

　　第六章 附則

　　第二十八條：本條例自發(fā)布之日起施行。

　　第二十九條：物業(yè)服務企業(yè)應當制定服務承諾書，公示本企業(yè)的服務范圍、服務內(nèi)容、收費標準等內(nèi)容。

　　第三十條：物業(yè)服務企業(yè)應當公開投訴，建立24小時服務熱線。

　　附件：物業(yè)服務企業(yè)評價標準

　　注釋：

　　1.《物權法》：《中華人民共和國物權法》是我國物權法律制度的總體規(guī)定，是我國民法典完善和法律法規(guī)體系完善的重要組成部分。

　　2.業(yè)主委員會：是指業(yè)主自行選舉產(chǎn)生的依法管理物業(yè)服務企業(yè)、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)管理事務的業(yè)主議事機構，具有獨立法人地位。

　　3.物業(yè)服務費：是指物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的用于履行物業(yè)管理服務職責的費用。

　　可能遇到的困難及解決辦法：

　　1.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間存在的糾紛較多，需要加強政府部門的監(jiān)管和調(diào)解力度。

　　2.業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量和收費標準存在質(zhì)疑，需要加強服務公開度和信息公開度，及時回應業(yè)主關切。

　　3.物業(yè)服務企業(yè)的管理團隊和工作人員素質(zhì)亟待提高，需要加大培訓和管理力度，提高服務水平和管理能力。

物業(yè)管理條例3

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，改善生活和工作環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本辦法。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門對本市的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門對本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。

　　城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、財政、物價監(jiān)管、民政、公安、城市執(zhí)法、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)等相關部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理有關工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導，調(diào)解物業(yè)管理服務糾紛。

　　第四條 鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域和物業(yè)服務用房

　　第五條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，根據(jù)物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會意見。

　　分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六條 建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)服務用房的用途。

　　物業(yè)服務用房標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的2‰提供;超過20萬平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區(qū)物業(yè)服務用房比例可適度調(diào)增。非住宅區(qū)物業(yè)服務用房由雙方協(xié)商確定物業(yè)服務用房面積。

　　物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、暖、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。業(yè)主委員會的辦公場所應當從物業(yè)服務用房中調(diào)劑解決。

　　第七條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當向房產(chǎn)行政主管部門提交物業(yè)服務用房的房號及相關資料。對不按照規(guī)定提交的，不予核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

　　市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產(chǎn)登記簿中載明物業(yè)服務用房房號和面積。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業(yè)主合法權益。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主名冊;

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業(yè)服務用房配置證明;

　　(七)其他有關文件資料。

　　符合成立業(yè)主大會條件的，縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代表擔任。

　　第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

　　第十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第十四條 住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第十五條 通過招標投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

　　第十六條 建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第十七條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場檢查和驗收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

　　(二)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設備等;

　　(三)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施及物業(yè)服務用房等。

　　第十八條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第十九條 前期物業(yè)服務合同生效之日至銷售房屋交付之前發(fā)生的物業(yè)服務費，由建設單位承擔。銷售房屋交付買受人之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費，由買受人按照前期物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務收費標準承擔。

　　物業(yè)買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務費發(fā)生的起止日期自建設單位催告物業(yè)買受人接受交付的期限結束次日起計算。

　　建設單位銷售房屋時不得與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務費。

　　第二十條 前期物業(yè)服務合同有效期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權的，應當書面報告物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務企業(yè)應當自公示之日起給業(yè)主3個月準備時間，但業(yè)主同意物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。

　　雙方當事人應當在前款規(guī)定的準備時間內(nèi)繼續(xù)履行合同。

　　第二十一條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　第二十二條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務合同等資料。

　　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　建設單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)可以向物業(yè)所在地建設行政主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

　　物業(yè)保修期滿，物業(yè)所在地建設行政主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求房產(chǎn)行政主管部門的意見。

　　第五章 物業(yè)管理服務

　　第二十三條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當約定下列主要內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)服務項目及其內(nèi)容、服務標準;

　　(二)物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

　　(三)雙方權利義務;

　　(四)違約責任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業(yè)服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。

　　第二十四條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書和管理人員職業(yè)資格證書。

　　第二十五條 物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業(yè)服務收費實行政府指導價，非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第二十六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價的，由市、縣(市)政府價格主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，提出本城市物業(yè)服務基準價格及其浮動幅度。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)經(jīng)批準的基準價格和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，根據(jù)服務內(nèi)容和質(zhì)量由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　第二十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以物業(yè)空置、房屋質(zhì)量存在問題和未享受物業(yè)服務或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒交物業(yè)服務費。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的'，應當提前3個月書面告知業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同解除、終止或者延續(xù)服務終止后10日內(nèi)，按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

　　第三十條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和本辦法第十八條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第六章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十一條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(五)違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者房屋管理機構(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。

　　第三十四條 物業(yè)管理單位應當將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。

　　第三十五條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。

　　住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;

　　(二)裝飾裝修工程的實施期限;

　　(三)允許施工的時間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于嚴重影響消防通道的車輛，由物業(yè)服務企業(yè)上報公安機關消防機構依法清理。

　　第三十七條物業(yè)維修、更新、改造的費用，依照下列規(guī)定承擔：

　　(一)專有部分所需費用，由擁有該部分的業(yè)主自行承擔。

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業(yè)主按照其擁有的物業(yè)建筑面積比例分攤。依照有關規(guī)定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔;

　　(三)物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護和更新改造費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

　　前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第三十九條 業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第四十條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第七章 罰 則

　　第四十一條 違反本辦法規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房用途的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第四十三條 違反本辦法規(guī)定，已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地縣(市)、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府有權責令建設單位限期改正。

　　第四十四條 違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第四十五條 違反本辦法規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未履行承接查驗義務的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。

　　第四十六條 違反本辦法規(guī)定，不移交有關資料的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第四十七條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

　　第四十八條 違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十九條 違反本辦法規(guī)定，裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動的，由市、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門責令改正，處500元以上1000元以下罰款。

　　第五十條 違反本辦法規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章 附 則

　　第五十一條 本辦法如與上級規(guī)定相抵觸，按照上級規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十二條 本辦法自20xx年7月1日起施行。

物業(yè)管理條例4

　　第一章　總則

　　第一條　為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國家和省的有關規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

　　本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關的共用設施、設備和場地。

　　本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進行管理和為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供服務的活動。

　　第三條　本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　城市新建住宅區(qū)和共用設施、設備齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理;配套設施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應當通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。

　　第四條　大連市房地產(chǎn)管理局以及縣(市)、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大連高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

　　市及縣(市)、區(qū)、大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大連高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

　　政府有關部門及街道辦事處，應協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進行指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第二章　物業(yè)產(chǎn)權人大會和委員會

　　第五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人對物業(yè)實行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權人委員會由物業(yè)產(chǎn)權人大會或物業(yè)產(chǎn)權人代表大會(以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權人大會)選舉產(chǎn)生。

　　第六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權人組成;物業(yè)產(chǎn)權人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權人代表大會。

　　公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權人大會，并行使與物業(yè)使用人相關的表決權。

　　第七條　共用設施、設備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達到40%以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達到總套數(shù)50%以上的，原產(chǎn)權或開發(fā)建設單位應在達到規(guī)定條件后3個月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導下，組織物業(yè)產(chǎn)權人召開物業(yè)產(chǎn)權人大會。

　　第八條　物業(yè)產(chǎn)權人大會應當由超過2/3的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表以及具有表決權的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會作出的決定，應由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表和具有表決權的物業(yè)使用人代表通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

　　第九條　物業(yè)產(chǎn)權人大會每年召開1次。經(jīng)20%以上的物業(yè)產(chǎn)權人或物業(yè)產(chǎn)權人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權人委員會認為確有必要時，可臨時召開物業(yè)產(chǎn)權人大會。

　　召開物業(yè)產(chǎn)權人大會，應邀請物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關單位列席。

　　第十條　物業(yè)產(chǎn)權人大會的職權：

　　(一)審議《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會章程》;

　　(二)選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權人委員會，增補或撤換物業(yè)產(chǎn)權人委員會委員;

　　(三)聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權人委員會關于物業(yè)管理的工作報告和財務報告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權人委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(四)審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法;

　　(五)決定物業(yè)管理的其他有關事項。

　　第十一條　物業(yè)產(chǎn)權人大會選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權人委員會成員由7至13人組成，設主任1人、副主任1至2人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權人委員會委員中選舉產(chǎn)生。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可以連選連任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會任期屆滿1個月前，應當組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權人委員會。

　　第十二條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會的權利：

　　(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(二)審議物業(yè)管理企業(yè)年度工作計劃和費用預算;

　　(三)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況;

　　(四)審議物業(yè)管理服務收費標準及使用情況;

　　(五)負責維修資金的籌集和使用管理;

　　(六)監(jiān)督公共建筑、共用設施、設備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的使用情況;

　　(七)物業(yè)產(chǎn)權人大會賦予的其他權利。

　　第十三條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會的義務：

　　(一)向物業(yè)產(chǎn)權人大會報告工作;

　　(二)執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權人大會通過的各項決議，接受物業(yè)產(chǎn)權人監(jiān)督;

　　(三)監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權人遵守《物業(yè)產(chǎn)權人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作;

　　(四)履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理目標的實施;

　　(五)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導。

　　第十四條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會每個季度例會1次。有2/3以上委員提議或主任、副主任認為有必要時，可以增加例會。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會召開會議必須有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定，應經(jīng)過半數(shù)委員通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

　　第十五條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會應自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會章程》和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》;

　　(三)《物業(yè)產(chǎn)權人委員會組成人員登記表》;

　　(四)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權人委員會委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權人委員會成立的日期。

　　第十六條　物業(yè)產(chǎn)權人大會、物業(yè)產(chǎn)權人委員會作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人必須遵守。

　　物業(yè)產(chǎn)權人大會、物業(yè)產(chǎn)權人委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

　　第三章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務為經(jīng)營業(yè)務，獨立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟組織。

　　物業(yè)管理企業(yè)享受國家有關第三產(chǎn)業(yè)的政策。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)應自領取營業(yè)執(zhí)照后1個月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

　　(一)營業(yè)執(zhí)照副本;

　　(二)企業(yè)章程;

　　(三)企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料;

　　(四)專業(yè)技術人員的資格證書、任職文件或聘用合同;

　　(五)物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

　　第十九條　對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十條　物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時，應于工商行政管理部門批準之日起15日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十一條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　　(一)依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定，對物業(yè)實施管理;

　　(二)制止違反物業(yè)管理制度的行為;

　　(三)請求物業(yè)產(chǎn)權人委員會協(xié)助管理;

　　(四)選聘專業(yè)公司承擔專項工程，但不得將物業(yè)管理權轉讓給第三人。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　　(一)履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營;

　　(二)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會的`監(jiān)督;

　　(三)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導;

　　(四)定期向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務費和維修基金的收支帳目;

　　(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務。

　　第四章　物業(yè)管理與收費

　　第二十三條　物業(yè)管理實行物業(yè)產(chǎn)權人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務相結合的原則。

　　新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人委員會成立前，由開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權人委員會成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　委托物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)管理服務，應當簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權利和義務。

　　第二十四條　前期物業(yè)管理服務項目包括下列內(nèi)容：

　　(一)對物業(yè)的規(guī)劃設計提出意見和建議;

　　(二)對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進行監(jiān)督;

　　(三)配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗收;

　　(四)管理工程技術和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人與物業(yè)管理相關的檔案資料;

　　(五)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人辦理入住手續(xù)，對物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的裝飾裝修進行管理;

　　(六)本辦法第二十八條第(一)至(四)項規(guī)定的內(nèi)容;

　　(七)前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十五條　購買(承租)物業(yè)的單位和個人，應在簽訂購房(租賃)合同的同時，與原產(chǎn)權或開發(fā)建設單位簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

　　第二十六條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會選定物業(yè)管理企業(yè)后，負責前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)產(chǎn)權人大會決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權人委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

　　(一)政府主管部門的項目批準文件;

　　(二)規(guī)劃圖和竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設施、設備竣工圖及工程質(zhì)量驗收資料;

　　(四)地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄;

　　(五)竣工綜合驗收合格證書;

　　(六)各種設備及材料的檢驗合格證書、質(zhì)量保證書、使用說明書;

　　(七)環(huán)保、綠化等相關工程驗收資料;

　　(八)其他必要的資料。

　　第二十七條　物業(yè)產(chǎn)權人委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標或協(xié)商的方式進行。1個物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘1個物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條　物業(yè)管理服務內(nèi)容一般應包括：

　　(一)房屋共用部位、設施、設備的維修、養(yǎng)護及運行服務;

　　(二)環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集;

　　(三)協(xié)助當?shù)毓�安機關搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作;

　　(四)車輛停放秩序的管理及停車場的經(jīng)營管理;

　　(五)非市政管理部門管理的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護管理;

　　(六)維修基金利息使用財務管理和物業(yè)管理檔案資料管理;

　　(七)開展社區(qū)服務，參與社區(qū)文化建設;

　　(八)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

　　第二十九條　物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應在合同期滿前兩個月內(nèi)通知對方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權人委員會重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會對物業(yè)實行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時，享有優(yōu)先受聘權。

　　第三十條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后7日內(nèi)，應向物業(yè)產(chǎn)權人委員會移交物業(yè)管理檔案資料、有關財務帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、場地和其他財物。

　　第三十一條　物業(yè)管理服務費用的構成按國家計劃委員會、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費〔1996〕266號)執(zhí)行。

　　收取物業(yè)管理服務費用(含前期物業(yè)管理服務費用)，必須到物價行政管理部門辦理經(jīng)營性收費許可證。

　　第三十二條　前期物業(yè)管理服務費用由開發(fā)建設單位和購買房屋的物業(yè)產(chǎn)權人、入住的使用人承擔。

　　前期物業(yè)管理委托合同和服務協(xié)議對前期物業(yè)管理服務收費標準有約定的，經(jīng)物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核準后，可按合同約定執(zhí)行;沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務收費標準，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準后執(zhí)行。但國家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

　　物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的特約服務，沒有收費標準的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人協(xié)商定價;國家和省、市有收費標準的，按標準執(zhí)行。

　　第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)應每半年向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人公布物業(yè)管理服務費收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。

　　第三十五條　城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應按房屋造價(成本價)1%的比例繳納物業(yè)管理專項資金，用于購買物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房按物業(yè)總建筑面積1%的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

　　物業(yè)管理專項資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項存儲;其他縣(市)、區(qū)交當?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項存儲。

　　物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后結余部分，全部用于補充維修基金的不足。

　　第三十六條　建筑面積在5萬平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應無償提供150平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加5萬平方米，增加50平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應充分考慮辦公及群眾辦事方便。

　　第三十七條　規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設單位在進行新建住宅區(qū)規(guī)劃設計時，應將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、停車場等建設作為規(guī)劃設計條件。

　　第三十八條　物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的產(chǎn)權歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

　　第三十九條　物業(yè)管理行政主管部門應建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權人委員會和物業(yè)產(chǎn)權人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十條　住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，應按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

　　第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變房屋基礎、承重結構和外貌;

　　(二)擅自建設建筑物、構筑物;

　　(三)占用、損壞共用部位和共用設施、設備;

　　(四)安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結構的動力設備;

　　(五)亂設攤亭、集貿(mào)市場;

　　(六)隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物;

　　(七)踐踏、占用綠地，攀折花木;

　　(八)排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護欄、吊欄、曬衣架;

　　(十)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

　　第四十二條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人裝修房屋需要改變房屋結構、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關部門批準并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權人和使用人，有權制止并報告有關部門。

　　第四十三條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應按國家規(guī)定報有關行政主管部門辦理相關手續(xù)。影響他人利益的，應征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的同意。

　　第四十四條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設施，新增或進行維修、改造的，應向物業(yè)管理企業(yè)通報，并就恢復和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工。

　　第四十五條　實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場和由物業(yè)產(chǎn)權人出資建設的停車場地，由物業(yè)產(chǎn)權人委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行政主管部門建設和維護道路的，應事先到城建行政主管部門辦理有關手續(xù)。

　　第四十六條　利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設施、設備及公共場地設置經(jīng)營性廣告的，應當在征得相關物業(yè)產(chǎn)權人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權人委員會的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

　　第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結余部分的60%用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護;40%用于彌補經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權人委員會同意減免的物業(yè)管理服務費和便民服務費用。

　　第四十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應由各專業(yè)管理部門管理到用戶，并負責維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應當簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費用。

　　第四十九條　物業(yè)產(chǎn)權人轉讓或出租物業(yè)時，應當將《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

　　物業(yè)轉讓合同或租賃合同簽訂之日起1周內(nèi)，受讓方或承租方應將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　第五十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當依照國家和省、市關于城市房屋維修、養(yǎng)護、危險房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護等規(guī)定，加強房屋共用部位、共用設施、設備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

　　物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設施、設備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十二條　物業(yè)維修時，相鄰物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責任人承擔賠償責任和相關的法律責任。

　　物業(yè)產(chǎn)權人因維修房屋自用部位、自用設施、設備或應維修而不維修，造成相關物業(yè)產(chǎn)權人、使用人損失的，應承擔賠償責任。

　　第五十三條　保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設施、設備的維修、養(yǎng)護及運行服務的費用由開發(fā)建設單位承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權人、使用人有權向物業(yè)產(chǎn)權人委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責令其限期改正;情節(jié)嚴重的，物業(yè)產(chǎn)權人委員會有權解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十五條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證;擅自設立收費項目、提高收費標準的，由物價行政主管部門按照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

　　第五十六條　開發(fā)建設單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請人民法院強制執(zhí)行。

　　第五十七條　物業(yè)產(chǎn)權人大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權人、使用人。

　　物業(yè)產(chǎn)權人委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權人大會予以撤銷，并由責任人承擔相應的責任。

　　第五十八條　對不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應交金額的0.3%按日加收滯納金;拖欠物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　第五十九條　物業(yè)產(chǎn)權人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設備、設施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，賠償損失并可處以500元以上5000元以下的罰款。

　　違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第六十條　當事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請復議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機關可以申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章　附則

　　第六十一條　本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權人委員會章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局制定。

　　第六十二條　配套設施比較齊全但公有住宅出售率未達到40%的城市城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權及經(jīng)營管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關規(guī)定實行物業(yè)管理。

　　第六十三條　城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準建設的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十四條　本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十五條　本辦法自20xx年1月1日起施行。大連市人民政府1995年7月21日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。

物業(yè)管理條例5

　　物業(yè)爭端常見，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著人們權利意識增強，對物業(yè)服務的要求也越來越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。

　　此外，物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營;強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動等。

　　開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元

　　本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。

　　《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或使用權的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，在不違反相關規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準后方可進行。

　　經(jīng)營性活動的收益，主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。

　　公共區(qū)域設車位應2/3業(yè)主同意

　　現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業(yè)主權益，要不要將小區(qū)車位對外開放，是很多小區(qū)當下面臨的難題。

　　《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的'業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

　　在停車位設置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設置車位、車庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。

物業(yè)管理條例6

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民的居住質(zhì)量，維護物業(yè)管理各方的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第三條市、縣（市）、區(qū)房產(chǎn)管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)主管部門）。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府相關部門按照各自職責，共同做好物業(yè)管理的有關監(jiān)督管理工作。

　　第四條各縣（市）、區(qū)人民政府應當建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及相關部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，協(xié)調(diào)建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系。社區(qū)居（村）民委員會應當予以協(xié)助和配合。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，應當納入人民調(diào)解委員會工作范疇。

　　第五條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權益。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主應當依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權利、履行義務。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　第七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會，按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的，應當召開首次業(yè)主大會會議。

　　建設單位應當在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對符合條件的，應當在六十日內(nèi)組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　首次業(yè)主大會會議籌備組應當在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會會議。

　　第九條籌備首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費由建設單位承擔。

　　首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況向業(yè)主公布。籌備經(jīng)費的結余部分納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

　　第十條業(yè)主大會可以采取現(xiàn)場會議或書面、網(wǎng)絡等形式召開。

　　業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會會議，但物業(yè)服務企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會議。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　采用書面形式的，應當將會議內(nèi)容送達全體業(yè)主或者其代理人；無法送達的，應當在住宅小區(qū)明顯位置公告。

　　需要投票表決的事項，表決意見應由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡實名認證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居（村）民委員會應當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。

　　第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)。

　　單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會委員。

　　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十二條下列人員不能擔任業(yè)主委員會委員、候補委員：

　　（一）業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的；

　　（二）承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。

　　鼓勵符合條件的社區(qū)居（村）民委會工作人員擔任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員。

　　第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。

　　業(yè)主委員會會議作出的決定，必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居（村）民委員會，社區(qū)居（村）民委員會可以派員列席。

　　第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（五）通過上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式，督促欠繳物業(yè)費的業(yè)主限期繳納；

　　（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十五條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。

　　業(yè)主委員會應當聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）侵害業(yè)主公共利益的；

　　（三）不繳納物業(yè)服務費等拒不履行業(yè)主義務的；

　　（四）利用委員身份謀取私利或不正當利益的；

　　（五）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開展工作時，物業(yè)所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。

　　第十七條業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)提前終止的，應當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的`前款所列資料及財物。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第十八條新建住宅小區(qū)實行前期物業(yè)管理制度。

　　新建住宅小區(qū)建設單位，應當在取得商品房預售許可證之前，通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標平臺，公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第十九條建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理項目時應當向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務企業(yè)移交。

　　物業(yè)主管部門應當監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。

　　第二十條建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門進行備案。

　　物業(yè)服務企業(yè)在中標或被選聘后，應當在備案前繳納物業(yè)服務質(zhì)量保證金。

　　第二十一條前期物業(yè)服務合同約定期限的，其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。

　　原前期物業(yè)服務合同終止，更換物業(yè)服務企業(yè)的，應當在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標工作。

　　提前終止前期物業(yè)服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設施設備及相關管線的所有權由業(yè)主大會決定無償移交的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣（市）、區(qū)人民政府組織相關專業(yè)經(jīng)營單位接收并負責維修、養(yǎng)護、更新和管理。

　　第二十三條物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責：

　　（一）參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實；

　　（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事項向建設單位提出建議，并參與共用設施設備的安裝、調(diào)試等工作；

　　（三）物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)項目和物業(yè)檔案資料清冊。建立物業(yè)共用部位、共用設施設備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）物業(yè)交付使用前物業(yè)服務企業(yè)應當與建設單位共同完成查驗工作，移交雙方應當辦理總體移交手續(xù)和單項移交手續(xù)；

　　（五）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務并引導業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第二十四條前期物業(yè)服務期間，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示告知。

　　物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務企業(yè)代管的，應當單獨列賬；由業(yè)主委員會自行管理的，應當以業(yè)主委員會名義開設賬戶。

　　第四章物業(yè)服務

　　第二十五條選聘物業(yè)服務企業(yè)前，業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第二十六條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。物業(yè)服務企業(yè)應當在備案前向所在地的縣（市）、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務質(zhì)量保證金。

　　第二十七條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務，并履行以下職責：

　　（一）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序，按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；

　　（二）接受社區(qū)居（村）民委員會監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作；

　　（三）向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

　　（四）在小區(qū)主要出入口等顯著位置公示臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準、服務責任人、24小時服務電話；

　　（五）維護管理疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道，提供消防安全防范服務；

　　（六）協(xié)助公安機關做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　（七）應當按照有關規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利；

　　（八）配合相關部門完成其他管理工作。

　　第二十八條物業(yè)服務合同雙方約定預收物業(yè)服務費的，預收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務合同存續(xù)的剩余期限不足一年的，則預收期限不得超過合同的剩余期限。

　　第二十九條物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時，應當將臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或者承租人，并對物業(yè)服務費的結算作明確約定。

　　業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標準。

　　第三十條物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。物業(yè)服務收費項目和標準應當向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務收費標準應當由物業(yè)服務企業(yè)報項目所在地價格行政主管部門備案。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調(diào)整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行物業(yè)服務包干制收費方式的物業(yè)服務項目，每半年公布一次物業(yè)服務費、物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支明細；實行物業(yè)服務酬金制收費方式的物業(yè)服務項目，每年公布一次各項資金收支情況。

　　市、縣（市）、區(qū)人民政府應當對保障性住房和低保戶、特困戶進行物業(yè)費補貼。具體補貼標準由市政府制定。

　　第三十一條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)撤離后，有業(yè)主委員會的，檔案資料移交給業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務企業(yè)；沒有業(yè)主委員會的，可移交給社區(qū)居（村）委會代管，或直接移交給新入駐的物業(yè)服務企業(yè)。承接方應對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進行查驗。

　　物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費等理由拒絕退出物業(yè)項目，不得擅自終止物業(yè)服務。物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)所在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應當進行應急管理。社區(qū)居（村）民委員會可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應急管理的需要負責組織基本保潔、保安等服務。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應當予以配合。

　　第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督指導下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應當將執(zhí)行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

　　電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

　　市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū)，每三萬平方米由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門指導社區(qū)居（村）民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務站，提供基本物業(yè)服務。物業(yè)服務站的具體籌建辦法、經(jīng)費來源由市政府制定。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第三十三條加強停車場規(guī)劃建設，合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應當達到1：1的標準。新建小區(qū)地下停車場有空余的，禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放，車主應當購買或租賃空余車位。

　　政府鼓勵在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場（位）或者建立機械立體停車庫，鼓勵住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放，規(guī)范收費標準。

　　第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結，發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應當及時報告當?shù)毓�安部門，維護業(yè)主正常裝修秩序。

　　第三十五條有下列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時進行查處；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（一）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的；

　　（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構的；

　　（三）違法搭建建筑物、構筑物的；

　　（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的；

　　（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定物品的；

　　（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風的；

　　（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的；

　　（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施的；

　　（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛的；

　　（十）破壞或者擅自改變房屋外觀的；

　　（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的；

　　（十二）非法飼養(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的；

　　（十三）占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮擋消火栓等違反消防法律、法規(guī)行為的；

　　（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第三十七條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位應當繳納工程質(zhì)量保修金，用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問題。市、縣（市）物業(yè)主管部門為工程質(zhì)量保證金的管理單位。

　　第三十八條住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業(yè)主承擔；其更新改造按照相關法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔，政府可以給予補貼。

　　第三十九條首期住宅專項維修資金由建設單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在入住前向建設單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。

　　第六章法律責任

　　第四十條違反本條例的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關法律、法規(guī)處理。

　　第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應當承擔相應的民事責任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關情況予以公示；相關業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。

　　第四十二條業(yè)主委員會委員違反規(guī)定，從事違法活動，損壞業(yè)主利益的，由當?shù)毓�安機關依法處理，構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十三條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責權限按照下列規(guī)定進行處罰：

　　（一）未按照第二十條第一款、第二十六條第三款規(guī)定的要求將物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款；

　　（二）違反本條例第三十一條第二款，擅自終止服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動；

　　（三）違反本條例第三十五條規(guī)定，未履行有關報告義務的，由縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門處以1萬元以下罰款；物業(yè)服務企業(yè)明知有關違法建設和破壞行為而不予制止或者報告的，由市物業(yè)管理協(xié)會根據(jù)行業(yè)自律相關規(guī)定予以懲戒；

　　（四）違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務質(zhì)量保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　第四十四條建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、縣（市）、區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　（一）未按照本條例第八條第二款規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正，逾期不改正的，處以一萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（二）未按照本條例第九條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，責令限期改正，逾期不改正的，處五千元罰款；

　　（三）違反本條例第十八條第二款規(guī)定，對新建住宅物業(yè)未通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)物業(yè)主管部門批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款；

　　（四）違反本條例第十九條第一款規(guī)定未交存前期物業(yè)開辦費以及第三十七條規(guī)定未交存工程質(zhì)量保修金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款，并自逾期之日起按日加收萬分之三的滯納金；

　　（五）違反本條例第三十九條規(guī)定，未交納住宅專項維修資金的，由市物業(yè)主管部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

　　第七章附則

　　第四十五條非住宅小區(qū)的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

　　第四十六條本條例自20xx年月日起施行。

物業(yè)管理條例7

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條 市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政主管部門對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。

　　市和各區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　有關行政管理部門應當按照各自法定職責，做好與物業(yè)管理有關的工作。

　　街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照本條例的規(guī)定，負責物業(yè)管理活動中的協(xié)調(diào)和指導工作。

　　第四條 業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人管理。

　　第五條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定，實施物業(yè)管理;業(yè)主應當支持、配合物業(yè)管理企業(yè)開展工作。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條 建立業(yè)主名冊制度。

　　業(yè)主名冊，由業(yè)主委員會建立和管理。實施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由建設單位建立業(yè)主名冊，并在業(yè)主委員會產(chǎn)生后移交其管理。

　　業(yè)主變更的，新業(yè)主應當在業(yè)主名冊上進行變更登記。

　　第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮城市規(guī)劃、建筑規(guī)模、社區(qū)建設、物業(yè)的共用設施設備以及公共配套項目等因素。

　　新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設單位在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證的同時，應當向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。

　　尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照實際情況劃分或者調(diào)整。住宅區(qū)跨區(qū)(市)的，由市物業(yè)管理行政管理部門按照本條第一款和第二款的規(guī)定劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。

　　第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第九條 符合下列條件之一的，建設單位應當向物業(yè)所在地的區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門書面報告物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等有關情況，并提供業(yè)主名冊;建設單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求:(一)入住率達到百分之五十以上的;(二)入住率達到百分之三十以上并且首套房屋辦理入住手續(xù)已滿兩年的。

　　區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門接到建設單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立業(yè)主大會籌備組。籌備組成員由業(yè)主代表和居民委員會成員組成。

　　籌備組成員名單確定后三日內(nèi)，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十條 籌備組負責下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)參照物業(yè)管理行政管理部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;

　　(三)登記和確認業(yè)主身份;

　　(四)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;

　　(五)其他準備工作。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項的.內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 籌備組應當自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第十二條 召開首次業(yè)主大會會議，籌備組應當事先將會議時間、地點和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會，邀請其派代表參加。

　　第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主大會決定的事項應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會決定的事項應當在三日內(nèi)，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第十四條 業(yè)主大會決定的事項對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權確定辦法和業(yè)主委員會的組成、任期、換屆及成員的更換等事項依法作出規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門備案:(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;(三)業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會成員名單應當在備案后三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　業(yè)主委員會成員依照業(yè)主大會議事規(guī)則更換的，應當按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案和公布。

　　第十七條 經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會備案時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十八條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿的兩個月前，向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門提交書面報告，并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿后未組織召開業(yè)主大會的，所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書面要求后，應當組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應當自成立之日起三十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責:

　　(一)討論業(yè)主大會擬討論的事項;

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務合同應當約定期限，最長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。

　　前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。

　　第二十三條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約，并向物業(yè)買受人明示。

　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時，應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。

　　第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)業(yè)主名冊;

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗，登記造冊。

　　第二十五條 建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時，應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關證件。

　　建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權屬登記時，應當提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關資料。房地產(chǎn)權屬登記機關在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權屬登記時，應當在相關資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。

　　第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房的有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改作他用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;物業(yè)銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持規(guī)定的文件資料到市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理行政管理部門應當建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，向社會公開。

　　第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)服務。物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)服務合同草案應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列事項:(一)生活垃圾收集和環(huán)境清掃保潔;(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護和安全巡查;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛及停放秩序的管理;(四)庭院綠地及其設施的養(yǎng)護管理;(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護;(六)通知有關單位維修市政公用設施;(七)物業(yè)服務合同確定的其他事項。

　　第三十一條 物業(yè)服務收費按照市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定，并接受價格主管部門的監(jiān)督檢查。

　　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的要求提供特約服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第三十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，但是業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位按照標準全額交納。

　　第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)可以提前收取不超過三個月的物業(yè)服務費用。但物業(yè)服務合同約定先服務后收費的，從其約定。

　　第三十四條 物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)簽以及出現(xiàn)法定或者約定提前中止合同情形的，應當提前二個月通知對方。

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門的監(jiān)督下，將物業(yè)管理用房和本條例第二十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會移交給業(yè)主大會新選聘的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十五條 有關執(zhí)法機關進入物業(yè)管理區(qū)域依法執(zhí)行公務時，物業(yè)管理企業(yè)不得阻撓。

　　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違反規(guī)劃、治安、消防、環(huán)境保護、物業(yè)裝修、市政公用設施、綠化等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法及時處理。

　　第三十六條 物業(yè)管理行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的共用建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場(庫)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

　　第三十九條 供水、供電、供氣、供熱、郵政、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　前款所列單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行工程施工，應當在施工前告知物業(yè)管理企業(yè)并簽訂協(xié)議，做好施工現(xiàn)場的恢復工作。

　　第四十條 業(yè)主裝修房屋，應當遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時公約、業(yè)主公約。

　　業(yè)主裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝修中的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾清運方式等告知業(yè)主，并與業(yè)主簽訂相關協(xié)議。

　　第四十一條 物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金按照國家有關規(guī)定籌集，歸業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和大型設施設備的更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十二條 進行住宅建設工程招標時，建設單位應當在招標文件中明確按照工程價款結算總額百分之五的比例預留建設工程質(zhì)量保證金，并與施工單位在合同條款中對涉及保證金的事項進行約定。建設工程質(zhì)量保證金應當專戶儲存，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的保修。

　　住宅建設工程竣工結算后，建設單位應當按照合同約定及時向施工單位支付工程結算價款并預留保證金。

　　因施工單位原因造成住宅物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應當負責維修，并承擔鑒定及維修費用。施工單位不維修也不承擔費用的，建設單位可以按照合同約定從保證金中支付相關費用。

　　合同約定的保證金預留期滿后，建設單位應當向施工單位返還保證金。

　　第四十三條 業(yè)主大會決定利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六章 法律責任

　　第四十四條 違反本條例規(guī)定，依照國務院《物業(yè)管理條例》應當由物業(yè)管理行政主管部門給予行政處罰的，由物業(yè)管理行政主管部門依法給予行政處罰。

　　第四十五條 違反本條例規(guī)定，依法應當由工商、價格、公安、環(huán)境保護、城市管理、城市園林綠化等部門處罰的，由有關部門依法給予行政處罰。

　　第四十六條 當事人對行政機關的行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人逾期不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的行政機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第四十七條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為，有關行政管理部門發(fā)現(xiàn)或者接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當予以制止和處罰而不予制止、處罰的，由其上級行政機關或者監(jiān)察機關責令改正;造成嚴重后果的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附 則

　　第四十八條 本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附屬的設施、設備和相關場地等。

　　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指新建物業(yè)在業(yè)主、業(yè)主大會首次選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格，具有相應資質(zhì)，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第四十九條 本條例自20xx年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例8

　　一 總 則

　　第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》、《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本細則。

　　第二條 本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理活動。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。

　　第四條 尊重業(yè)主對物業(yè)共有部分共同管理的權利，提倡并引導通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構，鼓勵開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費主要通過市場競爭形成。

　　物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　第五條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　二 物業(yè)公共服務收費管理

　　第六條 物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

　　? 第七條 普通住宅前期物業(yè)公共服務收費實行政府指導價，實行等級收費管理制度，今后逐步向分類分項分級的“菜單式”收費管理制度過渡，并適時調(diào)整和定期公布。價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，依據(jù)物業(yè)服務等級標準制定相應的普通住宅物業(yè)公共服務費的基準價與浮動幅度，并向社會公布。各等級基準收費標準詳見附件1，具體執(zhí)行標準可上下浮動20%。

　　價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對本市物業(yè)服務標準以及相應的收費標準進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。

　　第八條 新建普通住宅物業(yè)銷售之前，建設單位應當依法通過招投標或協(xié)議的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務委托合同，約定物業(yè)公共服務內(nèi)容、服務標準和收費標準。普通住宅前期物業(yè)公共服務收費標準應在政府指導價范圍內(nèi)確定。

　　物業(yè)服務企業(yè)應在簽訂《前期物業(yè)服務委托合同》后10個工作日內(nèi)持以下材料向價格主管部門備案：

　　(1)住宅區(qū)前期物業(yè)公共服務收費備案表;

　　(2)物業(yè)管理行政主管部門出具的物業(yè)服務合同備案證明;

　　(3)前期物業(yè)管理協(xié)議選聘審批表或前期物業(yè)服務招投標中標單位確認書;

　　(4)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書正副本復印件;

　　(5)招標文件、投標文件;

　　(6)前期物業(yè)管理委托合同、前期物業(yè)管理服務協(xié)議。

　　新建普通住宅物業(yè)銷售時，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應包含前期物業(yè)服務委托合同約定的物業(yè)公共服務內(nèi)容、服務標準和收費標準等內(nèi)容。前期物業(yè)公共服務費未在房屋買賣合同中約定的，由建設單位承擔。建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)應當與物業(yè)買受人依據(jù)前期物業(yè)服務委托合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。

　　前期物業(yè)管理期間變更物業(yè)服務企業(yè)的，應向物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)公共服務收費標準發(fā)生變化的，應同時向價格主管部門備案。

　　第九條 滿足業(yè)主大會成立條件業(yè)主大會尚未成立的，普通住宅物業(yè)公共服務收費標準因成本變化等因素需要調(diào)整的，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應在區(qū)鎮(zhèn)組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總人數(shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。

　　業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

　　第十條 各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、小區(qū)區(qū)域戶型建筑面積全部大于144㎡的商品住房等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)合同約定執(zhí)行。

　　住宅經(jīng)批準改變用途用于經(jīng)營的，其物業(yè)公共服務收費標準由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

　　業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機構相結合管理的服務收費標準，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

　　對少數(shù)公建配套完善、設施設備先進、運行成本高、服務內(nèi)容超出七級服務標準的物業(yè)，公共服務收費標準可由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

　　第十一條 物業(yè)公共服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第十二條 物業(yè)公共服務費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護保養(yǎng)費用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)秩序維護費用;

　　(6)物業(yè)服務企業(yè)辦公費用;

　　(7)物業(yè)服務企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(9)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(10)經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用;

　　(11)法定稅費以及合理利潤(或酬金)。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當由住宅專項維修資金支出的，不得重復計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第十三條 住宅區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車庫、監(jiān)控安防設施、公益性文體設施、物業(yè)服務用房和共用設備使用的房屋等。

　　非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務的車位、車庫。

　　第十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人自辦理房屋交付使用手續(xù)之日起，應按物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)公共服務費用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務費用由建設單位承擔。

　　物業(yè)公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算(車庫除外，閣樓、獨立使用的地下室和半地下室等附屬面積按房屋所有權證登記面積的50%收取);尚未辦理權屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十五條 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用可以由物業(yè)使用人交納，但業(yè)主負連帶交納責任。

　　第十六條 新建住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。非住宅物業(yè)公共服務費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。

　　第十七條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過12個月。

　　三 汽車停放收費管理

　　第十八條 汽車停放費，是指物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構對車位、車庫及配套設施設備和相關場地進行維護、管理所收取的費用。汽車停放費一般由下列因素構成：

　　(1)管理服務人員費用;

　　(2) 車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護保養(yǎng)費用;

　　(3)清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)秩序維護費用;

　　(5)法定稅費等。

　　車位租金，是指車位所有權人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　第十九條 住宅小區(qū)內(nèi)的汽車停放費和車位租金實行政府指導價。價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮住宅小區(qū)內(nèi)汽車停放管理服務平均成本，車位、車庫建設成本等因素，制定公布汽車停放費、車位租金的基準價與浮動幅度，并適時調(diào)整。?

　　第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用、人防的車位、車庫，應當區(qū)別車位、車庫的專有權益、管理服務成本等因素收取汽車停放費和租金。

　　同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費標準應保持一致，地下與地面的汽車停放費標準應當保持合理比價。

　　第二十一條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定;業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定。

　　業(yè)主大會成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車所得收益，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。

　　第二十二條 汽車停放費由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)管理機構根據(jù)物業(yè)服務合同約定收取;租金由車位專有人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務企業(yè)代收，分別核算。住宅小區(qū)汽車停放費和車位租金具體收費標準詳見附件2。

　　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的汽車停放位，汽車停放費由建設單位承擔。完成交付業(yè)主的，自辦理交付手續(xù)之日起，汽車停放費由業(yè)主承擔。合同另有約定的從其約定。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費、租金實行政府指導價，具體收費標準詳見附件2。

　　利用人民防空工程收取的汽車停放費、租金收入應當依照有關規(guī)定使用。其管理辦法按照省、市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 對進入住宅區(qū)進行軍警應急處置、實施救助救護、工程搶修、環(huán)衛(wèi)等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取車輛停放費。

　　四 其他服務收費管理

　　第二十五條 特約服務費，是指應業(yè)主或物業(yè)使用人要求，物業(yè)服務企業(yè)提供特約服務所收取的費用。

　　特約服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十六條 代辦服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務時，向委托人收取的費用。

　　代辦服務收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由合同雙方根據(jù)服務內(nèi)容、服務質(zhì)量協(xié)商確定。

　　第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂有償服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取手續(xù)費等額外費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

　　第二十八條 代收代交費用，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設施設備運行電費及公共照明、公共用水等由物業(yè)服務企業(yè)負責代收代交的費用。

　　代收代交費用由物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤，已計入物業(yè)公共服務成本的不得重復收取。分攤辦法應當通過物業(yè)服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的.業(yè)主)、物業(yè)使用人應當按照分攤數(shù)額按時交納代收代交費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)可以按照約定向業(yè)主、物業(yè)使用人預收一定數(shù)額的費用，預收費用與實際分攤費用的差額實行多退少補，多余部分也可自動轉為預付費。

　　第二十九條 裝修垃圾清運費，是指業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋時產(chǎn)生的裝修垃圾運送至住宅區(qū)內(nèi)指定的集中點后，由物業(yè)服務企業(yè)或專業(yè)清運單位，將其清理至城市建筑垃圾集中收集處置點對其清理處置所發(fā)生的費用。收費標準按建筑面積3元/平方米執(zhí)行。

　　第三十條 物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建共用設施設備的，建設及運行費用的承擔按照有關規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。

　　物業(yè)服務企業(yè)為了維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的需要，向業(yè)主發(fā)放證照、門卡等所產(chǎn)生的制作費用，應當按照權利義務對等原則計入相應的服務成本;業(yè)主或物業(yè)使用人另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，可按照補償成本的原則向申領人收取工本費。

　　新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)或梯控卡管理的，建設單位(或物業(yè)服務企業(yè))不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主、物業(yè)使用人另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡、梯控卡等)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為每車配置1張出入證(卡)。

　　物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取不高于押金數(shù)額的工本費。

　　第三十一條? 利用業(yè)主共有部分、共用設施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。

　　五 行為規(guī)范

　　第三十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當遵守法律法規(guī)和有關政策規(guī)定，加強價格自律，規(guī)范服務行為，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供質(zhì)價相符的服務，并接受業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

　　物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量、減少服務內(nèi)容、提高收費標準。物業(yè)服務企業(yè)承擔監(jiān)督履行和最終履行物業(yè)服務合同的責任。

　　物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向區(qū)鎮(zhèn)、有關主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

　　第三十三條　物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應將上述物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置公示。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當完善內(nèi)部財務管理制度，強化成本約束機制。同一物業(yè)服務企業(yè)同時服務于多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務成本和收支應當按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費、經(jīng)營設施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費收支、經(jīng)營設施收益收支、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、區(qū)鎮(zhèn)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。

　　實行包干制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建賬，按照物業(yè)服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。

　　實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主大會應當按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務費年度預決算和收支情況進行審計。審計費用的承擔，按照物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

　　第三十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費。業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，依法追繳。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務和代收代交等費用。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金。

　　物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務的保證金、押金應當符合規(guī)定，嚴禁以保證金、押金等形式變相收費。

　　第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得強制服務并收費或只收費不服務。物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　六 監(jiān)督管理

　　第三十八條 價格主管部門應當對實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當及時制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)行為的監(jiān)管。

　　物業(yè)管理行政主管部門應當會同價格主管部門，加強對招投標價格行為及履行合同的監(jiān)督管理，及時處理物業(yè)服務投訴。

　　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務水平。

　　第三十九條 價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務及收費的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)予以處罰：

　　(1)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(2)不按照規(guī)定提供服務而收取費用的;

　　(3)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(4)強制或變相強制服務并收費的;

　　(5)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的;

　　(6)不按規(guī)定實行明碼標價的;

　　(7)未按法定要求公示或失實公示物業(yè)服務費用、經(jīng)營設施收益收支、公共水電費分攤等情況的;

　　(8)其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

　　第四十條 價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》和本細則管理和監(jiān)督物業(yè)服務收費的，由上級價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　七 附則

　　第四十一條 服務雙方在本細則實施前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)服務收費等事項的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　第四十二條 本細則由市物價局會同市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。

　　第四十三條 本細則自20xx年1月1日起執(zhí)行，《市政府關于印發(fā)昆山市物業(yè)服務收費管理實施細則的通知》(昆政規(guī)〔20xx〕16號)同時廢止。

物業(yè)管理條例9

　　第四條　業(yè)主通過業(yè)主會議或業(yè)主代表會議選舉成立業(yè)主委員會，對住宅區(qū)物業(yè)實施自治管理。

　　第五條　業(yè)主會議由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的，也可以推選業(yè)主代表，組成住宅區(qū)業(yè)主代表會議。

　　業(yè)主會議或業(yè)主代表會議(以下統(tǒng)稱業(yè)主會議)必須有代表百分之五十以上表決權的業(yè)主出席才能召開。

　　業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主會議，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

　　第六條　有下列情形之一的，在市建設行政主管部門和住宅區(qū)所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導下，開發(fā)建設單位應在六個月內(nèi)，組織召開第一次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　(一)住宅區(qū)已入住的建筑面積達到百分之五十;

　　(二)房屋交付使用滿二年。

　　一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

　　第七條　業(yè)主會議每年至少召開一次，以投票或其他方式表決。表決權按建筑面積每平方米一個表決權或每一份額一個表決權計。業(yè)主代表按所代表的表決權行使。

　　經(jīng)持有過半數(shù)以上表決權的已入住戶提議，可推遲召開第一次業(yè)主會議，但須在提議中提出推遲召開業(yè)主會議的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。

　　經(jīng)代表百分之二十以上表決權的業(yè)主提議，可以召開臨時業(yè)主會議。業(yè)主委員會應在接到提議后十日內(nèi)就其所提議題召開臨時業(yè)主會議。

　　業(yè)主會議的決定，以出席會議的業(yè)主所代表表決權的過半數(shù)通過。

　　第八條　業(yè)主會議的職權：

　　(一)制訂和修改業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約;

　　(二)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

　　(三)決定住宅區(qū)有關公共利益的重大事項;

　　(四)聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當決定;

　　(五)決定聘請、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并可授權業(yè)主委員會行使;

　　(六)審議公共設施專用基金的使用情況;

　　(七)其他應由業(yè)主會議行使的職權。

　　第九條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持成立業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會委員名單，向所在街道辦事處備案。

　　第十條　業(yè)主委員會委員由業(yè)主會議在業(yè)主、直管公房和單位自管房的業(yè)主或其授權的使用人中選出。業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模由五至十五人組成，其中設主任一人，由業(yè)主會議或業(yè)主委員會會議在委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會對業(yè)主會議負責。

　　業(yè)主委員會會議由主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定須全體委員過半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。

　　第十一條　業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　　(一)審議決定物業(yè)管理企業(yè)制訂的物業(yè)管理計劃;

　　(二)召集和主持業(yè)主會議，并報告年度工作;

　　(三)根據(jù)業(yè)主會議授權，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同;

　　(四)審議決定物業(yè)管理企業(yè)提出的大中維修、更新改造公共設施的報告;

　　(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準;

　　(六)監(jiān)督、指導、支持物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的管理、服務工作;

　　(七)督促業(yè)主和使用人履行業(yè)主公約，交納物業(yè)管理服務費和房屋公共維修金;

　　(八)協(xié)調(diào)業(yè)主和使用人與物業(yè)管理企業(yè)的關系。

　　業(yè)主委員會不得直接從事以營利為目的的經(jīng)營活動。

　　第十二條　業(yè)主公約由第一次業(yè)主會議制定。

　　業(yè)主公約是由業(yè)主承諾的、對全體業(yè)主具有約束力的有關業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。使用人應當遵守業(yè)主公約的有關內(nèi)容。

　　第十三條　業(yè)主公約應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)業(yè)主會議的召集程序、方式及決定重大事項的方式;

　　(二)使用住宅區(qū)內(nèi)公共設施和房屋共用部位、共用設備的權利與義務;

　　(三)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;

　　(四)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權;

　　(五)物業(yè)各項維修和管理費用的繳交;

　　(六)業(yè)主應遵守的行為準則;

　　(七)違反業(yè)主公約的責任;

　　(八)其他有關事項。

　　第三章　物業(yè)管理服務

　　第十四條　從事物業(yè)管理的企業(yè)應取得國家規(guī)定資質(zhì)資格，并在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事相應的物業(yè)管理服務。

　　第十五條　鼓勵業(yè)主委員會采用招標投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。委托合同應當于簽訂之日起三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報市建設行政主管部門備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)可就受委托的專項業(yè)務聘用有相應資質(zhì)的專營公司或專人承擔，可對業(yè)主委員會委托的項目進行經(jīng)營。

　　第十六條　當事人在物業(yè)管理委托合同中約定的物業(yè)管理事項應當包括下列內(nèi)容：

　　(一)房屋共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新;

　　(二)住宅區(qū)內(nèi)公共設施的使用管理、維修和更新;

　　(三)綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務;

　　(四)停車場地的管理;

　　(五)維護公共秩序;

　　(六)物業(yè)維修、更新費用的管理;

　　(七)物業(yè)檔案資料的保管和移交。

　　第十七條　在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構;

　　(二)擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌;

　　(三)占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;

　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物;

　　(五)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

　　(六)不按指定地點停放車輛;

　　(七)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)的上述行為，有權予以勸阻、制止，要求恢復原狀或者依法賠償損失。

　　第十八條　任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋沒或維修供電、給排水、排污，煤氣、郵電通訊等管道管線，應按規(guī)定報有關部門審批，并與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議后，方可施工。

　　第十九條　凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。

　　第二十條　住宅區(qū)的管理維修責任，按下列規(guī)定劃分;

　　(一)房屋自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔;

　　(二)房屋的共用部位、共用設備的管理維修由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修費用按異產(chǎn)毗鄰房屋維修責任劃分與費用分攤規(guī)定，從房屋公共維修金中支出;直管公房和單位自管房按房改政策出售的，由出售方從公房售后提取的房屋公共維修金中分攤相關費用;

　　(三)開發(fā)建設單位投資的公共設施管理、維修、更新改造由物業(yè)管理企業(yè)負責，維修、更新改造費用從公共設施專用基金中支出;

　　(四)政府投資的公共設施的管理、維修、更新改造等工作由有關行政管理部門或專業(yè)部門負責，也可委托物業(yè)管理企業(yè)承擔，并支付相應費用;

　　(五)住宅區(qū)內(nèi)公共設施的管理、維護、維修、更新改造等責任不明確的，由市建設行政主管部門會同相關部門共同確定。

　　第二十一條　房屋公共維修金由業(yè)主繳納，按棟號或梯號專款專用，不得挪作他用，并應按棟號或梯號設立維修金檔案。

　　公共設施專用基金由開發(fā)建設單位一次性繳納設立。

　　公共設施專用基金以及房屋公共維修金的管理辦法由市人民政府制定。

　　第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托合同向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費。物業(yè)管理服務費實行政府指導價管理。政府指導價由市物價管理部門按小區(qū)類別、樓字類型、服務項目核定，并報市人民政府備案。

　　物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供的特約服務，物價管理部門有收費標準的，按規(guī)定執(zhí)行;沒有規(guī)定收費標準的，由雙方當事人約定。

　　物業(yè)管理企業(yè)收費的'項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主或者使用人收取物業(yè)管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　第二十三條　住宅區(qū)內(nèi)有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按委托管理合同經(jīng)營，其收入用于補充住宅區(qū)的物業(yè)管理服務等費用。

　　第二十四條　業(yè)主委員會應依據(jù)城市管理有關規(guī)定和物業(yè)管理委托合同對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督，并支持物業(yè)管理企業(yè)按照市政府有關部門的要求開展各項創(chuàng)優(yōu)活動。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)應協(xié)助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規(guī)定開展相關工作。

　　第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)應及時處理業(yè)主及使用人對物業(yè)管理的投訴。

　　市建設主管部門應當建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人對違反本條例行為的投訴。

　　第四章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十六條　開發(fā)建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應具備物業(yè)管理所必需的物業(yè)管理用房、安全防范設施以及便于開展物業(yè)管理服務的各項功能。

　　第二十七條　開發(fā)建設單位不得將房屋的共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權單獨轉讓。

　　第二十八條　開發(fā)建設單位尚未出租、出售的空置房屋的管理服務費，由開發(fā)建設單位承擔。

　　業(yè)主委員會成立之前，由開發(fā)建設單位自行管理或委托物業(yè)管理企業(yè)實行物業(yè)管理，委托管理的應提供物業(yè)管理所需的工程建設檔案資料。

　　第二十九條　開發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列工程建設檔案資料：

　　(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)地下管網(wǎng)竣工圖;

　　(四)各種設備的使用說明書、電路示意圖;

　　(五)環(huán)保、綠化等相關工程竣工驗收資料;

　　(六)其他必要資料。

　　業(yè)主委員會應在簽訂物業(yè)管理委托合同后十日內(nèi)，將前款規(guī)定的資料交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或解除后的十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交原保管的資料。

　　第三十條　開發(fā)建設單位應當在移交工程建設檔案資料的同時，按建設總投資的百分之二，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公共設施專用基金，由業(yè)主委員會設專帳管理。市建設行政主管部門對公共設施專用基金的劃撥和使用情況進行監(jiān)督。

　　第三十一條　開發(fā)建設單位應向業(yè)主委員會移交已分攤計費到戶的用于公共服務的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。

　　第五章　法律責任

　　第三十二條　開發(fā)建設單位違反本條例，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)未在規(guī)定時間內(nèi)組織召開第一次業(yè)主會議的，責令其限期組織召開;逾期仍不組織召開的，可處以五千元以上三萬元以下的罰款。

　　(二)不按規(guī)定移交工程建設資料、劃撥公共設施專用基金、移交物業(yè)管理用房的，責令其限期改正，并可處以一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第三十三條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市建設行政主管部門根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書或超越其資質(zhì)等級范圍，從事物業(yè)管理服務的，沒收違法所得，并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變公共設施專用基金和房屋公共維修金及物業(yè)管理用房用途的，責令改正，并可處以二千元以上二萬元以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)等級證書。

　　第三十四條　違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由城監(jiān)支隊根據(jù)情節(jié)輕重分別予以處罰：

　　(一)損壞房屋承重結構，擅自改變房屋設計用途，占用、損壞住宅區(qū)內(nèi)公共設施或房屋的共用部位、共用設備以及擅自移裝共用設備;責令恢復原狀，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

　　(二)擅自改變房屋外貌，責令改正，并可處以一千元以上三千元以下罰款。

　　(三)不按指定地點停放車輛，責令改正，并處以五十元以上五百元以下的罰款。

　　(四)在住宅區(qū)內(nèi)開挖、埋設或維修供電、給排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，未與物業(yè)管理企業(yè)就開挖后的路面、綠地等恢復原狀或賠償損失的事項簽訂協(xié)議就施工的，責令其改正，并可處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第三十五條　業(yè)主或使用人不按合同約定繳納物業(yè)管理服務費、房屋公共維修金和規(guī)定的其他費用的，業(yè)主委員會應協(xié)助催繳。逾期仍不繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)按合同約定收取違約金;合同沒有約定的，可按日加收所欠繳費用千分之三的違約金。逾期六個月仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)也可停止服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的約定，應當承擔相應的違約責任，造成業(yè)主、使用人損失的應當承擔賠償責任。

　　第三十六條　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。

　　當事人逾期不申請復議，也不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第六章　附則

　　第三十七條　本條例中有關專業(yè)用語的含義：

　　(一)共用部位，是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、散水面、屋面等部位。

　　(二)共用設備，是指住宅區(qū)內(nèi)一幢建筑物內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、排煙排氣通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、防盜門等設備。

　　(三)公共設施，是指住宅區(qū)內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、園林綠地、停車場庫、照明路燈、消防栓、排水管道、窖井、化糞池、垃圾箱、規(guī)定標識、建筑智能系統(tǒng)等設施。

　　第三十八條　工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)等非住宅區(qū)的物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

　　第三十九條　市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

　　本條例的具體應用問題由市人民政府負責解釋。

　　第四十條　本條例自1999年1月1日起施行。

物業(yè)管理條例10

　　認真執(zhí)行業(yè)主會議事規(guī)則，增強業(yè)主自律的自覺性。

　　自覺遵守業(yè)主公約，共同維護小區(qū)公共利益。

　　依法使用房屋，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。

　　人人關注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務。

　　認真學習貫徹《物業(yè)管理條例》，依法規(guī)范物業(yè)管理服務行為。

　　路為國脈，法系民生

　　路暢平安行，人和國家興

　　今天不愛路，明天路難行

　　修路得民心，護路順民意

　　打造平安公路，構建和諧社會

　　我以我心愛公路，我以我行護安全

　　噪公路建房屋，住得安全又舒服

　　公路受國家保護，公路要家愛護

　　保護公路是責任，愛護公路是美德

　　損壞公路要報告，私自逃逸受處罰

　　公路為生活提速，安全靠你我保護

　　護路是我的職責，愛路是你的義務

　　路橋承重有限度，貨車裝載應知足

　　超限運輸猛于虎，毀路斷橋百姓苦

　　公路連接千萬家，暢潔綠美靠家

　　加強公路路政管理，創(chuàng)建和諧交通環(huán)境

　　愛路源于一點一滴，護路始于一舉一動

　　加強路網(wǎng)運行管理，服務公眾便捷出行

　　建養(yǎng)并重，科技興路，依法管理，保障暢通

　　文明行掠腳下起步，愛路護掠你我做起

　　把我的.愛心鋪在路上，把您的關心留在路上

　　提升養(yǎng)護管理水平，提高通行保障能力，提供優(yōu)質(zhì)出行服務

　　安全和暢通的法律保障

　　損壞、非法占用或非法利用公路、公路用地和公路附屬設施

物業(yè)管理條例11

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)收費。

　　物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。物業(yè)服務收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《條例》從滿足不同類型的服務需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務標準，引導物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務質(zhì)量。遵循管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成；根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量，制定住宅的收費指導價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平選擇確定相應的物業(yè)管理服務。

　　三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。

　　《條例》規(guī)定，建設單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置7%的物業(yè)管理用房；國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同；商品房銷售合同中應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得處分。建設單位應當在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。

　　四、住房共用部位維修資金要專款專用，維修保證金得以規(guī)范。

　　業(yè)主應交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。《條例》規(guī)定，專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。而且在《條例》中明確了施工單位和開發(fā)商關于維修保證金的使用辦法。

　　五、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益群體。但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。互作用，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的'高度同一。

　　六、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位關系。

　　針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，《條例》按照市場規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托收費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關系了，有效地解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權益。

　　七、進一步規(guī)范了住房維修資金制度。

　　購房款是一次性交納的購買房屋產(chǎn)權的費用，物業(yè)管理費是用于住宅區(qū)的日常管理的費用，而專項維修資金才是由于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用。因此《條例》規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金，業(yè)主要交納不高于物業(yè)建筑安裝總造價5%的專項維修資金。同時規(guī)定：專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。利用物業(yè)共用部位、共用設施設備和物業(yè)管理經(jīng)營用房進行經(jīng)營活動所得收益，也應主要用于補充專項維修資金。住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金的建立，有利于物業(yè)的保值、增值；有利于維護社會穩(wěn)定；更有利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

物業(yè)管理條例12

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《民法通則》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合我市實際情況，制定本細則。

　　第二條 本市市區(qū)（指崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，暫不含通州區(qū)）內(nèi)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理，適用本細則。

　　第三條 本細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。

　　第四條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門負責市區(qū)物業(yè)服務收費的管理與監(jiān)督工作，制定市區(qū)物業(yè)服務收費的管理辦法及相關政策規(guī)定；區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。

　　第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理及收費項目、標準與服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。

　　第六條 根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

　　第七條 實行政府指導價的普通商品住房物業(yè)服務收費，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務標準等因素，制定《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務收費分項目收費標準》（見附表一，該標準為基準價，具體執(zhí)行標準可根據(jù)物業(yè)服務的規(guī)模、特點和實際情況在基準價的基礎上上浮不超過20%，下浮不限。）、《南通市市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理停車服務收費標準》（見附表二，該標準為最高限價，下浮不限）。

　　第八條 業(yè)主大會成立之前的普通商品住房（指除各類別墅、酒店式公寓等高檔住宅以外的商品住房）物業(yè)服務收費及住宅區(qū)停車服務收費，實行政府指導價。開發(fā)建設單位采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，其物業(yè)服務收費標準應當經(jīng)區(qū)價格主管部門核準；通過招投標競爭方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，中標的物業(yè)服務企業(yè)應當簽訂《前期物業(yè)服務合同》，并向區(qū)價格主管部門備案。物業(yè)管理主管部門在辦理《前期物業(yè)管理合同》備案手續(xù)時，應當查驗物業(yè)服務企業(yè)的收費標準核準、備案證明。

　　第九條 業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在商定服務項目和收費標準時，可以根據(jù)《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務收費分項目收費標準》結合住宅小區(qū)的特點和實際情況，進行自主選擇和組合，最終確定住宅小區(qū)的物業(yè)服務收費標準。凡《南通市市區(qū)普通商品住房物業(yè)服務收費分項目收費標準》未涵蓋的服務內(nèi)容，或者由于成本因素需須提高物業(yè)服務標準的，物業(yè)服務企業(yè)應公開征詢業(yè)主意見，經(jīng)區(qū)價格主管部門核準后執(zhí)行。

　　第十條 已具備成立業(yè)主委員會條件但尚未成立業(yè)主委員會的普通商品住房，需要調(diào)整物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當采取公開方式征得50%以上業(yè)主同意，并報區(qū)價格主管部門核準后執(zhí)行。

　　第十一條 已經(jīng)成立業(yè)主委員會的普通住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在市價格主管部門公布的政府指導價范圍內(nèi)協(xié)商議定，并在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。

　　第十二條 拆遷安置房、保障性商品房物業(yè)服務收費按《關于進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（通政發(fā)[20xx]59號）文執(zhí)行。

　　業(yè)主自管物業(yè)的住宅小區(qū)，物業(yè)服務收費標準由業(yè)主大會討論確定，并報區(qū)價格主管部門備案。

　　由居委會直接管理物業(yè)的住宅小區(qū)，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理等維護費用按市有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第十三條 普通商品住房以外的住宅及各類非住宅物業(yè)服務收費、使用人需要或接受委托開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　第十四條 物業(yè)服務收費按照房屋所有權證登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。

　　第十五條 房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅電梯、水泵、中央空調(diào)等設備運行電費及公共照明、公共用水等可納入代收代繳交費用，由物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，合理分攤，具體分攤辦法在物業(yè)服務合同中約定。

　　業(yè)主、使用人應當按照入住通知書（符合竣工驗收條件）約定的房屋交付時間，作為繳交納物業(yè)服務費的起始時間。

　　對于前期物業(yè)服務，企業(yè)可按物業(yè)服務協(xié)議或買賣（租賃）合同約定分期預收，預收時間一般不超過半年。合同另有約定的，從其約定。

　　第十七條 納入物業(yè)管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額繳納。

　　分期開發(fā)建設、分批交付使用的物業(yè)，期間的.物業(yè)服務費由業(yè)主按物業(yè)服務合同約定繳納。

　　因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置半年以上的物業(yè)，應按不低于合同約定標準的70%繳納物業(yè)服務費。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產(chǎn)權或使用權轉移前及時結清物業(yè)服務費用。

　　物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的，物業(yè)服務費由業(yè)主或使用人繳納，業(yè)主負最終繳納責任。

　　第十八條 業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，其30%用于補貼物業(yè)服務費、70%納入住宅專項維修資金。業(yè)主大會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營所得的收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)代辦經(jīng)營成本后的剩余部分,應當主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會決定并合同約定使用。

　　第十九條 物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取房屋裝修押金、保證金。

　　第二十條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務收費標準。物業(yè)服務企業(yè)應將服務內(nèi)容、收費項目、收費標準及收費辦法在經(jīng)營場所或服務地點醒目位置公布，每年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務費收支及利用共用、共有設施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

　　第二十一條 市、區(qū)價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門，必須加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量和收費項目、收費標準的監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

　　第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定繳納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同逾期不繳納物業(yè)服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門、市物業(yè)主管部門按照各自職責負責解釋。

物業(yè)管理條例13

　　通過這段時間對物業(yè)管理條例的學習，對物業(yè)行業(yè)管理和相關法律法規(guī)、責任、義務的界定有了更深刻的理解：

　　一、進一步明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權利、義務和職責。

　　業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權利機構，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權。《條例》明確了業(yè)主產(chǎn)權人在業(yè)主大會上的投票權數(shù)的界定；《條例》規(guī)定，物業(yè)管理的重大事項由業(yè)主大會討論和決定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

　　二、進一步規(guī)范和明確了物業(yè)管理及糾紛事宜--引入第三方評估公司

　　條例第七條明確寫出業(yè)主大會和業(yè)主委員會、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務費用、物業(yè)服務質(zhì)量評估活動，此項可以使物業(yè)管理過程中平衡各方關系，各項事宜均可落地實施。

　　三、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)、街道的關系。

　　社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會在性質(zhì)、職能、權利基礎等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的.權益，離不開當?shù)鼐游瘯�的指導和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理服務范圍，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照《物業(yè)服務合同》進行專業(yè)化管理，實行有償服務的企業(yè)。

　　業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結合的高度同一。

　　他們之間的關系是選擇與被選擇、服務與被服務、聘任與被聘任的關系。物業(yè)管理企業(yè)服務的好壞在社區(qū)建設，尤其在社區(qū)服務業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社區(qū)委員會、街道、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識，理不順相互關系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，《條例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設良性互動的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設共進，以物業(yè)管理服務推動社區(qū)服務發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。

　　通過對物業(yè)管理的條例的學習，和以往工作經(jīng)驗的進行對照總結，能夠深刻的了解自己工作中的不足，進行及時查漏補缺。

物業(yè)管理條例14

　　明確小區(qū)公共部位經(jīng)營所得應建帳管理

　　電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。

　　《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會自行管理的，應接受社居委的監(jiān)督。

　　將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤

　　據(jù)悉，目前很多小區(qū)的'物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內(nèi)公示"老賴"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

　　《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。

物業(yè)管理條例15

　　按《征求意見稿》規(guī)定，今后物業(yè)的定價將分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種模式確定。

　　保障性住房物業(yè)管理實行政府指導價，放開保障性住房物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的應考慮保障對象的.經(jīng)濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。

　　實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)有義務阻止業(yè)主私改住房

　　小區(qū)中業(yè)主私敲承重墻，私挖地下室等行為將得到遏制。《條例(征求意見稿)》中規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關業(yè)主有可阻止業(yè)主損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質(zhì);亂丟垃圾，高空拋物等行為。

　　業(yè)主飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物;發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風;法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關業(yè)主有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。

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