項目定位報告
項目定位報告
第一章武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢綜合分析
一、總體市場(chǎng)發(fā)展狀況良好，無(wú)泡沫之虞…………………6
1.總投資、總銷(xiāo)售量穩步增長(cháng)
2.新開(kāi)工樓盤(pán)銷(xiāo)售率較以往普遍提高
3.各檔次樓盤(pán)平均價(jià)格分別上漲
4.小高層市場(chǎng)份額逐漸增大
5.開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越注重整合外部資源
6.大盤(pán)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)逐步外延
7.舊城改造步伐加快，城區地價(jià)攀高
二、各類(lèi)物業(yè)發(fā)展趨勢分析…………………………………14
1.寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)趨緩
2.住宅繼續看好多層、小高層開(kāi)發(fā)步伐加快
3.酒店式公寓及小戶(hù)型市場(chǎng)前景模糊
4.“豪宅‘市場(chǎng)初露端倪
三、當前樓市暢銷(xiāo)戶(hù)型分析…………………………………21
1.暢銷(xiāo)戶(hù)型基本特征
2.復式住宅要求質(zhì)素較高、市場(chǎng)理性
3.錯層結構逐漸淘汰
四、臨湖住宅開(kāi)發(fā)現狀………………………………………24
1.區域分布以“武昌“為主
2.多層住宅是主體建筑類(lèi)型
3.湖岸線(xiàn)整治風(fēng)格各異
第二章西北湖片區房地產(chǎn)市分析
一、地理位置與交通配套………………………………………28
二、綜合圈層的教育、醫療、體育、文化等配套……………29
三、周邊住宅物業(yè)（市場(chǎng)存量、增量）………………………31
第三章重點(diǎn)樓盤(pán)剖析
一、世紀華庭………………………………………………34
——設計新穎、定位準確，銷(xiāo)售價(jià)格及速度創(chuàng )單體高層高檔樓盤(pán)新高，朝向、戶(hù)型等缺陷明顯
二、東方國際公寓…………………………………………37
——項目定位過(guò)于求全、一網(wǎng)打盡，檔次不高，東西朝向是不可彌補的硬傷
三、怡景花園………………………………………………39
——臨江景觀(guān)資源豐富，戶(hù)型設計不盡合理，出現對視現象，朝向均好性不足，車(chē)位明顯不夠、
四、中環(huán)大廈………………………………………………43
——立面效果及色彩安排恰當，容積率過(guò)高，戶(hù)型設計中明顯出現對視嚴重、通透性差、車(chē)位不足等問(wèn)題
五、東湖林語(yǔ)………………………………………………45
——推窗即見(jiàn)景的人居環(huán)境、優(yōu)化的建筑結構及選材使項目成為多層高檔樓盤(pán)之典范，過(guò)快的銷(xiāo)售速度讓開(kāi)發(fā)商留下遺憾
六、麗島花園………………………………………………47
——既“虹景花園”之后唯一成功的高檔別墅，樓盤(pán)獲多個(gè)全國獎項，后期高檔盤(pán)景觀(guān)資源不足
第四章武漢高檔住宅消費群體研究
一、居民對高檔住宅的購房意向問(wèn)卷調查…………………49
二、目標客戶(hù)抽樣訪(fǎng)談分析…………………………………56
第五章武漢高檔住宅競爭態(tài)勢、市場(chǎng)空間分析
一、總體競爭態(tài)勢……………………………………………66
——別墅和高層單體爭搶同一消費群體
1.別墅市場(chǎng)競爭激烈，價(jià)格競爭占主導
2.別墅價(jià)格偏低，對高層住宅銷(xiāo)售沖擊較大
3.中心城區高檔單體高層開(kāi)發(fā)近期增長(cháng)較快
二、市場(chǎng)空間…………………………………………………68
——武漢樓市高檔住宅購房理性、價(jià)格承受能力較強、
市場(chǎng)空間的挖掘起決于消費意識的引導
——富豪第一居所趨向于中心城區豪華住宅
第六章項目定位
一、決定市場(chǎng)定位的幾個(gè)因素………………………………72
1.“地王”位置決定了本項目的高端定位
2.周邊項目競爭要求本項目以高端定位來(lái)突出重圍：
3.CBD商圈的啟動(dòng)給周邊豪宅開(kāi)發(fā)帶來(lái)生機
4.武漢真正的豪宅市場(chǎng)其實(shí)是“賣(mài)方市場(chǎng)”
5.項目的高成本決定了高端定位是控制風(fēng)險的現實(shí)需要
二、市場(chǎng)定位………………………………………………74
——武漢西北湖高檔住宅區的“頂級豪宅”
三、產(chǎn)品定位………………………………………………75
——唯一性、尊貴性、差異性、創(chuàng )新性
四、核心競爭策略…………………………………………76
——產(chǎn)品領(lǐng)導者策略
五、核心消費群描述………………………………………76
第七章案名設計建議
一、案名闡釋………………………………………………80
二、推廣主題………………………………………………81
三、侯選案名………………………………………………81
第八章規劃設計建議
一、規劃總體思路……………………………………………82
1．總平面設計建議
2．項目風(fēng)格建議
3．單體建筑設計建議
二、大樓配置、會(huì )所配置及園林綠化………………………88
第九章項目投資成本估算及財務(wù)分析
一、項目基本指標…………………………………………93
二、項目開(kāi)發(fā)成本構成……………………………………94
三、財務(wù)評定……………………………………………102
第十章項目風(fēng)險規避
一、風(fēng)險剖析……………………………………………103
二、風(fēng)險規避措施………………………………………103
第十一章項目?jì)r(jià)格定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣
一、價(jià)格定位……………………………………………105
二、營(yíng)銷(xiāo)推廣……………………………………………105
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