分析房地產(chǎn)成本管理目標成本論文
隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭日趨加劇,應對復雜的地產(chǎn)形勢和將來(lái)發(fā)展趨勢,要向管理要效益,保證成本的支出獲得最大效益,以經(jīng)濟合理性提升產(chǎn)品的競爭力,房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢來(lái)迎接更嚴峻的競爭和挑戰。本文從房地產(chǎn)目標成本形成、問(wèn)題分析及解決入手進(jìn)行研究,為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。
1 房地產(chǎn)目標成本概念及現狀存在問(wèn)題
目標成本顧名思義指在一定時(shí)期內為保證目標利潤實(shí)現,并作為合成中心全體人員奮斗目標而設定的一種預計成本,它是成本預測與目標管理方法相結合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標成本是房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)周期內的全過(guò)程成本, 遵循成本的“總值可控、動(dòng)態(tài)管理”。
房地產(chǎn)目標成本科目主要包括開(kāi)發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設所需投入的'各項費用,主要包括:土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開(kāi)發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、開(kāi)發(fā)期稅費、其他費用以及不可預見(jiàn)費用等。在房地產(chǎn)目標成本科目中,土地費用為市場(chǎng)招拍掛形式確定,公共配套費用為各地市繳費標準,開(kāi)發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用及開(kāi)發(fā)稅費均根據國家及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司標準執行,基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用及公共配套設施建設費用根據市場(chǎng)招投標及開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程控制為主,在房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制中往往出現以下問(wèn)題:
1.1 房地產(chǎn)用地規劃時(shí)對業(yè)態(tài)規劃模糊,未形成真正意義上的目標成本,導致效益降低。例如:像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項目,業(yè)態(tài)規劃時(shí)未分析市場(chǎng)的銷(xiāo)售及業(yè)態(tài)成本情況,導致了產(chǎn)品建造后銷(xiāo)售慘淡及利潤降低。
1.2 方案、深化及施工圖設計階段標準化程度較低,設計滿(mǎn)足不了施工及銷(xiāo)售要求,產(chǎn)生了大量成本浪費情況,影響了目標成本的準確性。
1.3 實(shí)施階段設計變更、簽證較多影響了目標成本的可控性。
2 目標成本存在問(wèn)題分析
房地產(chǎn)業(yè)一直為國家朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè),前幾年有可觀(guān)的利潤。隨著(zhù)國家調控及市場(chǎng)的激烈競爭,房地產(chǎn)效益不斷縮水,問(wèn)題也逐漸暴露。許多房企也由原來(lái)“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價(jià)值創(chuàng )造型”(算了再做)企業(yè)轉型。現針對以上房地產(chǎn)各階段影響目標成本的因素中,現展開(kāi)進(jìn)行分析如下:
首先,在房地產(chǎn)用地規劃階段,因業(yè)態(tài)分類(lèi)模糊導致了利潤的降低,許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)并達到預售條件,往往對用地規劃階段成本把關(guān)不嚴,隨意對業(yè)態(tài)進(jìn)行規劃,不考慮效益最大化。這就使許多項目沒(méi)有經(jīng)過(guò)考察論證就急于規劃報批,致使房地產(chǎn)目標成本前期便處于“粗放式”狀態(tài),最終導致項目建設過(guò)程中銷(xiāo)售、成本壓力驟增。
第二,方案圖紙及施工圖紙設計階段,許多房地產(chǎn)公司因標準化程度較低,沒(méi)有限額設計,沒(méi)有統一的建筑風(fēng)格,沒(méi)有較好的設計成本團隊,導致了目標成本的不可控制。
第三,施工階段因為項目人員業(yè)務(wù)能力差,工作責任心不強以及圖紙設計的錯、碰、樓等現場(chǎng)導致了施工中出現大量的設計變更及簽證。
經(jīng)過(guò)考察諸多房產(chǎn)項目,以上幾方面對目標成本影響效果所占的比例如下:第一項本階段成本控制的效果約為75%~80%.第二項本階段成本控制的效果約為15%~20%.第三項施工圖設計結束至項目實(shí)施階段,本階段成本控制效果約為5%以?xún)取?/p>
3 目標成本控制需采取的措施
3.1 項目產(chǎn)品定位清晰明確,形成房地產(chǎn)目標成本“概算版”
首先,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期(尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項目)充分調研當地地產(chǎn)市場(chǎng),調研各業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售情況,應用容積率指標控制面積,結合市場(chǎng)需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置,建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房;配置那些基礎設施和配套設施,獲得最大銷(xiāo)售額。
其次,根據本地區需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標準。參考往期類(lèi)似業(yè)態(tài)成本情況(其中包括配套費用、建安成本、各項開(kāi)發(fā)稅費等),將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合,并進(jìn)行測算(銷(xiāo)售收入及成本支出測算),選取滿(mǎn)足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標準出具后,形成房地產(chǎn)目標成本第一版—成本“概算版”。
3.2 方案的設計比較,進(jìn)一步細化目標成本。
各業(yè)態(tài)搭配比例及目標成本“概算版”確定后,對業(yè)態(tài)和戶(hù)型進(jìn)行多方案設計比較,通過(guò)比較確定單體平面和戶(hù)型;通過(guò)對建筑面積、套內面積、公攤面積的比例測算,確定最合理戶(hù)型和戶(hù)型搭配從而獲得最大得房率和銷(xiāo)售面積,并根據當地情況確定合理成本。此階段對交房標準已基本確定,根據擴初方案進(jìn)一步將目標成本“概算版”細化。
3.3 施工圖設計及深化階段,確定目標成本“預算版”。
施工圖設計階段將價(jià)值工程及限額設計兩者相結合。
首先,根據價(jià)值工程,做好房屋建造標準。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結合起來(lái)的管理技術(shù),通過(guò)對產(chǎn)品的功能分析,達到產(chǎn)品適當的價(jià)值,以最低的成本去實(shí)現產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現以下幾個(gè)方面:(1)功能不變,成本下降。(2)功能大幅提高,成本略有增加。(3)功能提高,成本降低。(4)功能略有降低,成本大幅降低(5)成本不變,功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項目?jì)r(jià)值體系,并確定房屋建造標準。
其次,項目限額設計,限額設計是按照批準的設計任務(wù)書(shū)及投資估算控制設計,對設計規模、設計標準、工程數量和預算指標等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設計內容,均要通過(guò)計算確定,要充分考控制建筑設計標準,控制單體工程配置標準;比較外墻保溫材料和作法,門(mén)窗材質(zhì)、標準;外裝飾材料的選擇搭配,室內不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配,在滿(mǎn)足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。在限額設計中結合價(jià)值工程,充分運用價(jià)值工程分析,確定合理功能。
第三,在施工圖設計階段,充分考慮細節,對土建、水、電、暖專(zhuān)業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟比較,例如:人防工程決策、土建車(chē)庫與機械車(chē)庫的技術(shù)經(jīng)濟比較、電梯、空調的配置方式、基礎形式、主體結構形式、擋墻形式等等。在設計細節上滿(mǎn)足后期使用功能,同時(shí)在此階段應選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強的設計院進(jìn)行設計,保證使用功能滿(mǎn)足要求,減少后期的設計變更。
施工圖經(jīng)過(guò)深化及內部審核后,需委托工程造價(jià)咨詢(xún)單位介入進(jìn)行預算的編制,同時(shí)根據市場(chǎng)價(jià)格確定材料暫定價(jià),編制本項目目標成本第二版—目標成本“預算版”。目標成本“預算版”編制完成后進(jìn)行招投標工作,并與投標單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對,最終完善目標成本“預算版”確保施工圖紙范圍內的內容明確,目標成本“預算版”一經(jīng)確定不得更改。
3.4 項目實(shí)施階段以目標成本“預算版”來(lái)指導工程施工及招投標工作,通過(guò)后期成本動(dòng)態(tài)管理及決算管理形成目標成本第三版——目標成本“決算版”。
項目實(shí)施階段原則上不能突破目標成本“預算版”的各個(gè)子目,如有突破,應根據金額大小向成本管理委員會(huì )各個(gè)部門(mén)說(shuō)明,在過(guò)程中時(shí)刻調整(增減)目標成本。同時(shí)在施工過(guò)程中工程人員應提高素質(zhì)及責任心,基本杜絕變更、簽證,保證目標成本順利實(shí)施,同時(shí)項目結束后,將各總分包工程及設備供應結算進(jìn)行梳理,最終形成目標成本第三版“決算版”,作為與目標成本前兩版本的最終結果進(jìn)行比較計入最終績(jì)效考核及成本后評估。
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